Thủ tục đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, nhà ở xã hội "vướng" ngay từ Sở Kế hoạch Đầu tư

Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có kiến nghị gửi Thủ tướng Chính phủ và Bộ Xây dựng về việc đề xuất quy trình thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại, dự án nhà ở xã hội. 

Theo HoREA, một "vướng mắc" rất lớn trong thực hiện thủ tục "chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư" lại đang vướng tại "cửa đầu tiên" là Sở Kế hoạch và Đầu tư.

"Vướng" ngay Sở Kế hoạch Đầu tư

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho hay, "vướng mắc" này là do quy định tại điểm a khoản 3 Điều 33 Luật Đầu tư 2020 quy định "Đánh giá sự phù hợp của dự án đầu tư với quy hoạch cấp quốc gia, quy hoạch vùng, quy hoạch tỉnh, quy hoạch đô thị…"; và điểm c khoản 7 Điều 31 Nghị định 31/2021/NĐ-CP quy định "Đối với quy hoạch đô thị, nội dung thẩm định phải có đánh giá về sự phù hợp của dự án đầu tư với quy hoạch chi tiết (nếu có), quy hoạch phân khu (nếu có)…".

Chính bởi các quy định này, nên Sở Kế hoạch Đầu tư thường phát hành khoảng 10 bộ hồ sơ yêu cầu các cơ quan nhà nước có thẩm quyền có ý kiến.

"Thủ tục này theo cơ chế "một cửa" nhưng lại bị mất nhiều thời gian hơn, không tốt hơn, thậm chí bị "tắc" ngay tại cửa "đầu tiên" là khâu "chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư" tại Sở Kế hoạch Đầu tư", ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, nhận định.

Dẫn chứng cho lập luận này, ông Châu cho rằng, so với trước đây làm theo cơ chế "nhiều cửa" thì doanh nghiệp có thể đồng thời trực tiếp làm việc song song với từng Sở, ngành, quận, huyện để được thẩm định nên có kết quả nhanh hơn hiện nay. Bởi lẽ, thủ tục "chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư" chỉ là thủ tục "khởi đầu" của dự án, chứ không phải là thủ tục để quyết định ngay "Báo cáo khả thi" của dự án.

Sau thủ tục này, các Sở, ngành tiếp tục thực hiện thủ tục thẩm định dự án; phê duyệt quy hoạch chi tiết; giao, thuê đất; công nhận chủ đầu tư; cấp Giấy phép xây dựng; xác định nghĩa vụ tài chính.

Ngoài ra, theo Chủ tịch HoREA, quy định "đánh giá sự phù hợp với quy hoạch đô thị, quy hoạch chi tiết" còn mâu thuẫn với khoản 7 Điều 19 Luật Quy hoạch đô thị 2009 quy định "Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng tổ chức lập quy hoạch chi tiết khu vực được giao đầu tư. Bởi, tại thời điểm này chưa được "chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư" thì nhà đầu tư chưa được công nhận là chủ đầu tư dự án nên lâm vào tình trạng "con gà - quả trứng", cái nào có trước cái nào có sau.

Đề xuất thêm loạt "vướng mắc" cần gỡ

Ngoài "vướng" về hực hiện thủ tục "chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư", HoREA cũng kiến nghị Thủ tướng Chính phủ và Bộ Xây dựng ý kiến để gỡ hàng loạt vướng mắc khác.

Trước hết, HoREA cho rằng, có "vướng mắc" trong việc bảo đảm chỉ tiêu "quy mô dân số" và "đánh giá tác động giao thông" khi thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư dự án.

Theo Hiệp hội, rào cản quy mô dân số làm khó thủ tục công nhận chủ đầu tư và phê duyệt các dự án nhà ở thương mại và cả dự án nhà ở xã hội. Bởi lẽ hiện nay, quy mô dân số thực tế của thành phố Hồ Chí Minh khoảng 13 triệu người, nhưng quy mô dân số theo tổng điều tra dân số ngày 01/04/2019 chỉ có 8,9 triệu người và các quận, huyện, thành phố Thủ Đức đều được phân bổ chỉ tiêu quy mô dân số thấp xa so với thực tế. 

Nếu tiếp tục tình trạng này thì quy mô dân số trở thành "rào cản" cho phát triển kinh tế xã hội và thực hiện chỉnh trang đô thị. Bởi lẽ, Thành phố vẫn phải bảo đảm an sinh xã hội cho toàn bộ quy mô dân số thực tế chứ không phải là quy mô dân số theo tổng điều tra dân số.

"Các dự án nhà ở xã hội không làm tăng quy mô dân số của tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, bởi lẽ chỉ có người thường trú tại thành phố mới có thể được mua nhà ở xã hội. Nhưng có thể làm tăng quy mô dân số cục bộ tại khu vực của dự án nhà ở xã hội. Đây là bài toán thực tiễn mà tất cả các đô thị thuộc các nước đang phát triển như nước ta buộc phải linh hoạt trong tính toán chỉ tiêu quy mô dân số phù hợp với thực tiễn", HoREA nêu.

Bên cạnh đó, còn có "vướng mắc" trong phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 dự án nhà ở xã hội "được điều chỉnh tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất lên tối đa 1,5 lần so với quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng hiện hành do cơ quan có thẩm quyền ban hành".

"HoREA đề nghị Bộ Xây dựng xem xét hướng dẫn Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chỉ đạo Sở Xây dựng (hoặc Sở Quy hoạch Kiến trúc) và Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 dự án nhà ở xã hội "được điều chỉnh tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất lên tối đa 1,5 lần so với quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng hiện hành do cơ quan có thẩm quyền ban hành".

Sau đó, cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện điều chỉnh quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000, cập nhật các chỉ tiêu xây dựng của dự án nhà ở xã hội đã phê duyệt", ông Châu đề xuất.