Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng: Phân khúc condotel trở thành điểm sáng về nguồn cung

Nguồn cung nhiều phân khúc bất động sản sụt giảm

Tập đoàn dịch vụ bất động sản DKRA (DKRA Group) vừa báo cáo thị trường bất động sản nhà ở Đà Nẵng và vùng phụ cận quý 3/2022. Theo đó, đa số các phân khúc đều sụt giảm nguồn cung do ảnh hưởng thắt chặt tín dụng cũng như kinh tế chưa phục hồi hoàn toàn sau dịch Covid-19.

Theo đó, DKRA Group ghi nhận ở phân khúc đất nền trong quý 3/2022, có khoảng 13 dự án mở bán, cung cấp ra thị trường 998 nền, giảm 17,2% so với quý trước. Tỷ lệ tiêu thụ trên nguồn cung mới ở mức trung bình, đạt khoảng 586 nền (chiếm tỷ lệ 59%), tăng khoảng 92,1% so với quý 2/2022, đây cũng là mức tiêu thụ cao nhất kể từ thời điểm đầu năm.

Nguồn cung mới tập trung chủ yếu tại Quảng Nam, chiếm 59% tổng cung toàn thị trường, riêng Thừa Thiên Huế không ghi nhận nguồn cung mở bán mới. Mặt bằng giá sơ cấp không có nhiều biến động so với giai đoạn mở bán trước đó. Thị trường thứ cấp khá trầm lắng, mặt bằng giá bán ghi nhận giảm đáng kể so với quý trước, mức giảm trung bình 3% - 5%.

Phân khúc căn hộ trong quý 3/2022 có 3 dự án mở bán, tập trung toàn bộ tại Đà Nẵng, cung cấp ra thị trường khoảng 91 căn, giảm 64,5% so với quý trước. Tỷ lệ tiêu thụ trên nguồn cung mới chỉ đạt 47% (khoảng 43 căn), giảm 60,6% so với quý trước. Sức cầu chung thị trường sơ cấp và thứ cấp cải thiện hơn so với cùng kỳ năm 2021 (thời điểm giãn cách toàn xã hội), tuy nhiên vẫn ở mức thấp. Căn hộ hạng A giữ vị trí chủ đạo khi chiếm 89,0% tổng nguồn cung và 66.0% lượng tiêu thụ toàn thành phố.

Giá bán sơ cấp bình quân tăng 10% - 16% so với đầu năm do áp lực của chi phí nguyên vật liệu, lạm phát, lãi suất tăng, đẩy mạnh kiểm soát tín dụng và phát hành trái phiếu đối với lĩnh vực bất động sản… Trong khi đó, giao dịch trên thị trường thứ cấp duy trì ở mức độ thấp.

Phân khúc nhà phố/biệt thự ghi nhận 7 dự án mở bán trong quý 3/2022, cung cấp ra thị trường khoảng 374 căn, giảm 36,8% so với quý 2/2022. Nguồn cung mới tập trung chủ yếu tại Đà Nẵng, chiếm 48,1% tổng nguồn cung toàn thị trường. Tỷ lệ tiêu thụ trên nguồn cung mới đạt khoảng 47% tương đương 177 căn, giảm 62,7% so với quý trước.

Nhìn chung, mặt bằng giá bán sơ cấp tăng từ 1% - 6% giữa các giai đoạn mở bán (mỗi giai đoạn cách nhau 3 - 6 tháng). Nguyên nhân tăng giá chủ yếu đến từ chi phí nguyên vật liệu đầu vào, lạm phát, lãi suất tăng,… Tuy nhiên, song song với việc tăng giá, nhiều chủ đầu tư hỗ trợ khách hàng bằng các chính sách bán hàng linh hoạt, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, cam kết mua, thuê lại,…

Điểm sáng nguồn cung bất động sản tập trung vào phân khúc condotel

Theo chuyên gia của DKRA Group, trong quý vừa qua, loại hình bất động sản nghỉ dưỡng ghi nhận sự gia tăng về nguồn cung ở phân khúc condotel, tuy nhiên vẫn còn ở mức rất thấp so với giai đoạn trước năm 2019. Hầu hết phân khúc còn lại tiếp tục duy trì sự khan hiếm.

Theo đó, phân khúc condotel trong quý 3/2022, ghi nhận 348 căn condotel mở bán đến từ 2 dự án. Tỷ lệ tiêu thụ trên nguồn cung mới đạt 81% (281 căn), sức cầu thị trường tăng nhưng không đáng kể, chủ yếu phân bổ ở Quảng Nam và Đà Nẵng. Riêng Thừa Thiên Huế tiếp tục không ghi nhận phát sinh giao dịch.

Mặt bằng giá sơ cấp tiếp tục đà tăng, mức tăng dao động từ 5% - 8% so với quý trước do áp lực về chi phí đầu vào, lạm phát, lãi suất,… ngày càng tăng. Tuy nhiên, các chủ đầu tư cũng kèm theo những chính sách cam kết/chia sẻ lợi nhuận, chiết khấu,... nhằm hỗ trợ khách hàng.

Trong khi đó, phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng, thị trường không ghi nhận nguồn cung mở bán mới. Hầu hết nguồn cung đến từ lượng hàng tồn kho đã được mở bán trong những năm trước.

Dự báo diễn biến thị trường 3 tháng cuối năm, DKRA Group dự báo nguồn cung mới của phân khúc đất nền trong 3 tháng cuối năm dao động từ 700 - 800 nền, tập trung chủ yếu tại thị trường Đà Nẵng và Quảng Nam. Thừa Thiên Huế tiếp tục thiếu vắng nguồn cung mới. Mặt bằng giá sơ cấp có thể tăng nhẹ ở một số dự án đã hoàn thiện pháp lý. Thanh khoản thị trường thứ cấp tiếp tục duy trì ở mức trung bình, mặt bằng giá không có nhiều biến động so với quý 3.

Ở phân khúc căn hộ, nguồn cung mới dự kiến có khoảng 150 - 200 căn được đưa ra thị trường, tập trung tại Đà Nẵng, các thị trường còn lại (Thừa Thiên Huế và Quảng Nam) tiếp tục khan hiếm nguồn cung mới. Mức giá sơ cấp tiếp tục "neo" ở mức cao trước áp lực gia tăng của các chi phí đầu vào, lãi suất tăng,... cũng như việc các dự án dự kiến mở bán hầu hết đều thuộc phân khúc cao cấp.  Thanh khoản thị trường sơ cấp tiếp tục duy trì ở mức trung bình - thấp, trong khi thị trường thứ cấp có thể sẽ hồi phục.

Nguồn cung mới phân khúc nhà phố/biệt thự duy trì ở mức tương đương Quý 3/2022, dao động khoảng 350 - 450 căn. Quảng Nam dự báo sẽ là thị trường dẫn đầu nguồn cung trong quý 4/2022. Sức cầu chung, cũng như thanh khoản của thị trường không có nhiều thay đổi so với quý 3/2022 trước tình hình vĩ mô toàn cầu đang biến động. Mặt bằng giá sơ cấp dự báo sẽ tăng nhẹ so với hiện tại. Thị trường thứ cấp có thể vẫn duy trì ở mức ổn định.

Với bất động sản nghỉ dưỡng, nguồn cung phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng tại Đà Nẵng và vùng phụ cận tiếp tục khan hiếm, ghi nhận khoảng 100 căn đưa ra thị trường.

Đáng chú ý, DKRA Group dự báo nguồn cung phân khúc condotel sẽ giảm nhẹ về nguồn cùng so với quý 3/2022, dao động từ 100 - 200 căn. Trong khi đó, nguồn cung nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng 3 tháng cuối năm tiếp tục duy trì sự khan hiếm. Sức cầu thị trường dự kiến giảm nhẹ so với quý 3/2022. Giá bán sơ cấp tiếp tục xu hướng tăng do áp lực chi phí đầu vào, lạm phát, lãi suất...