Sau vụ cháy ở Hà Nội, HoREA tiếp tục lên tiếng về tình trạng "ổ chuột" trên cao tại TP.HCM

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA nhận định, Bộ Xây dựng đã lường trước các hệ quả của tình trạng "ổ chuột" trên cao, nên đã quy định "căn hộ nhỏ" trong dự án chung cư nhà ở thương mại có diện tích tối thiểu là 25m² (tương tự như quy định diện tích tối thiểu của căn hộ nhà ở xã hội 25m²) và tỷ lệ căn hộ nhỏ dưới 45m² không vượt quá 25% tổng số căn hộ của dự án. 

HoREA thống nhất với Bộ Xây dựng đề nghị các địa phương phối hợp với ngành chức năng tăng cường phổ biến, tuyên truyền quy định của pháp luật và tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm pháp luật về trật tự xây dựng trên địa bàn.

"Đặc biệt, các địa phương cần quan tâm các công trình nhà ở riêng lẻ kiểu chung cư mini có nhiều tầng, nhiều căn hộ vi phạm các quy định pháp luật, như xây dựng không phép, sai phép, lấn chiếm không gian, hoặc không đúng với quy hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, hoặc xây dựng nhà ở không bảo đảm chất lượng... đi đôi với tăng cường hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước đối với loại nhà này", ông Lê Hoàng Châu nhấn mạnh.

4 nhân tố để kiểm soát tình trạng "ổ chuột" trên cao

Theo ông Lê Hoàng Châu, để hạn chế tác động có thể làm quá tải hệ thống hạ tầng đô thị và không để xảy ra tình trạng "ổ chuột" trên cao khi cho phép xây dựng "căn hộ nhỏ", HoREA đề nghị Bộ Xây dựng và lãnh đạo các địa phương coi trọng 4 nhân tố để kiểm soát tình trạng này.

Thứ nhất, nhân tố quy hoạch. Theo HoREA, quy hoạch được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt là nhân tố nền tảng để đảm bảo phát triển khu đô thị, khu dân cư, khu nhà ở theo hướng bền vững, thân thiện môi trường. Trong đó, ngoài những chỉ tiêu quy hoạch về hạ tầng đô thị, kết nối giao thông, còn có những chỉ tiêu quy hoạch quan trọng như hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, tầng cao, nhất là chỉ tiêu dân số của dự án...

Đối với TP.HCM, để giảm tải cho khu vực trung tâm thành phố, HoREA đề nghị chấp thuận đầu tư xây dựng các dự án nhà ở chung cư cao tầng, có "căn hộ nhỏ" có diện tích tối thiểu 25m². Trong đó, tổng số các "căn hộ nhỏ" dưới 45m² không được vượt quá 25% như quy định tại QCVN 04:2019/BXD Thông tư 21/2019/TT-BXD ngày 31/12/2019 của Bộ Xây dựng, tại các quận ven, các huyện ngoại thành, nhất là xung quanh các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, các cụm công nghiệp, Đại học quốc gia TP.HCM...

Thứ hai, nhân tố thiết kế nhà chung cư và "căn hộ nhỏ". Theo HoREA, thiết kế nhà chung cư và "căn hộ nhỏ" khoa học và hợp lý, giữ vai trò nền tảng để hạn chế tác động tiêu cực lên hệ thống hạ tầng và nguy cơ "ổ chuột" trên cao.  

Điển hình như chung cư nhà ở xã hội Phú Hữu quận 9 của Công ty Nam Long; Chung cư nhà ở xã hội Jamona quận 7 của TTC Land; Chung cư nhà ở cho thuê 49 năm Twin Tower quận Bình Tân (căn hộ 19 m²) của Công ty Lê Thành; Chung cư nhà ở xã hội cho công nhân thuê (căn hộ 20 m²+10 m² gác lửng) của Becamex Bình Dương…

Thứ 3, là nhân tố quản lý, vận hành của Ban Quản trị nhà chung cư. HoREA cho rằng, công tác quản lý, vận hành nhà chung cư của Ban Quản trị nhà chung cư giữ vai trò quyết định trực tiếp, góp phần làm hạn chế tác động tiêu cực lên hệ thống hạ tầng và nguy cơ "ổ chuột" trên cao.

Thứ 4, là nhân tố ý thức của người sử dụng nhà chung cư. Theo đó, ý thức của người sử dụng nhà chung cư giữ vai trò quyết định nhất góp phần làm hạn chế tác động tiêu cực lên hệ thống hạ tầng và nguy cơ "ổ chuột" trên cao.

HoREA nhận thấy các tòa nhà chung cư có căn hộ nhỏ dưới 45m² như đã nêu ví dụ trên đây, đều cơ bản hội đủ các nhân tố quy hoạch, thiết kế căn hộ, quản lý vận hành và ý thức của người sử dụng nhà chung cư, nên đã không xảy ra tình trạng đáng quan ngại về tác động tiêu cực lên hệ thống hạ tầng và nguy cơ "ổ chuột" trên cao.

Kiến nghị kiểm soát tình trạng phát triển nhà chung cư mini ở nội thành

Theo ông Lê Hoàng Châu, Luật Nhà ở 2005 và Nghị định 90/2006/NĐ-CP không cho phép khoét lõm để xây dựng chung cư mini trong nội thành.

Tuy nhiên, Nghị định 71/2010/NĐ-CP (thay thế Nghị định 90/2006/NĐ-CP) lại cho phép nhà ở đơn lẻ được xây dựng từ 2 tầng trở lên, mỗi tầng có tối thiểu 2 căn hộ, mỗi căn hộ có diện tích không thấp hơn 30m², thì được cấp "sổ đỏ" cho từng căn hộ và quản lý theo loại nhà chung cư. Hệ quả là đã tạo cơ sở pháp lý để phát triển chung cư mini trong nội thành, làm gia tăng tình trạng quá tải hệ thống hạ tầng đô thị.

Và đáng tiếc, Luật Nhà ở 2014 đã luật hóa chế định này tại Khoản 2 Điều 46.

"Khoản 2 Điều 46 Luật Nhà ở hiện nay đã tạo cơ sở pháp lý để xảy ra tình trạng phát triển loại nhà chung cư mini, chung cư "hộp diêm" làm tăng áp lực lên hệ thống hạ tầng đô thị, hạ tầng xã hội, làm cản trở công tác quy hoạch, chỉnh trang đô thị. 

Do đó, HoREA kiến nghị sửa đổi, bổ sung Khoản 2 Điều 46 Luật Nhà ở theo hướng dùng công cụ quy hoạch để hạn chế phát triển loại nhà ở đơn lẻ có nhiều phòng kiểu chung cư mini, chung cư "hộp diêm" này tại khu vực nội thành", Chủ tịch HoREA kiến nghị.

"Loại căn hộ mini này nên khuyến khích dùng để cho thuê", ông Châu nói.