Hà Nội 31oC
Thứ tư, 20/10/2021

Nở rộ chiêu chia nhỏ bất động sản thành cổ phần để chào bán

17/09/2021 7:00 AM (GMT+7)

Ưu điểm của việc chia nhỏ bất động sản là khiến cho ai cũng có thể tham gia với số tiền đầu tư rất nhỏ. Tuy nhiên, theo nhìn nhận của luật sư, loại hình này sẽ có tiềm ẩn những rủi ro và phát sinh nhiều vấn đề khó giải quyết trong tương lai.

Chia nhỏ bất động sản

Dịch Covid-19 khiến các giao dịch về bất động sản ngưng trệ ở nhiều nơi. Trong bối cảnh này, một số doanh nghiệp bất động sản đã chào bán căn nhà phố có sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản) bằng công nghệ Blockchain.

Theo đó, căn nhà phố được chia nhỏ thành 1.000 phần, giá chào bán mỗi phần là 3,2 triệu đồng. Khi giao dịch thành công, nhà đầu tư được hoàn lại 100.000 đồng, vị chi giá trị thực một phần căn nhà là 3,1 triệu đồng.

'Nở rộ' mô hình chia nhỏ bất động sản thành cổ phần để chào bán - Ảnh 1.

Thông tin gọi vốn khu nhà B26 tại huyện Cần Giờ, TP.HCM của Công ty Moonka. Ảnh: Chụp màn hình ngày 16/9/2021.

Để tham gia mua chung tài sản bằng công nghệ này, các nhà đầu tư phải đăng ký thành viên trên hệ thống sàn giao dịch trực tuyến của doanh nghiệp, sau đó nạp tiền thông qua ví điện tử, từ đó quy đổi sang token của Moonka để mua bất động sản. Mỗi khách hàng được cấp tài khoản online theo mã số Blockchain để quản lý suất đầu tư. Sổ đỏ và các hồ sơ pháp lý của căn nhà được doanh nghiệp niêm yết trực tuyến.

Trước đó, mô hình chia nhỏ bất động sản đã phổ biến từ năm 2020 đối với các tài sản hình thành trong tương lai, song ứng dụng công nghệ Blockchain để bán nhà đất hiện hữu, có pháp lý hoàn chỉnh còn khá mới.

Điển hình là năm ngoái, một doanh nghiệp địa ốc trụ sở ở Hà Nội cũng tung ra gói đầu tư tương tự cho dòng sản phẩm căn hộ chung cư. Nhà đầu tư có thể tham gia vào kênh gọi vốn này thông qua việc đăng ký, mở tài khoản trên app và nền tảng công nghệ do chủ đầu tư phát triển.

Số tiền tối thiểu để đầu tư là 100 triệu đồng, nhiều người có thể cùng đầu tư vào một căn hộ. Chủ đầu tư đưa ra 2 chọn lựa đầu ra cho người góp vốn. Phương án thứ nhất là bán lại suất đầu tư này để thu về vốn gốc và lợi nhuận tối thiểu đã cam kết. Phương án hai, biểu quyết bán căn hộ ra thị trường để thu về vốn gốc, lợi nhuận cố định và lợi nhuận từ việc bán bất động sản trong thời gian quy định.

Hay, một doanh nghiệp bất động sản có trụ sở tại Quận 3, TP.HCM cũng tiến hành chia nhỏ căn hộ hình thành trong tương lai tại Đồng Nai để chào bán cho nhà đầu tư trên App của công ty.

Rủi ro rình rập

Theo đánh giá của giới chuyên gia và doanh nghiệp lĩnh vực bất động sản, mô hình chia nhỏ nhà đất thành cổ phần để chào bán đang có xu hướng gia tăng tại Việt Nam. Do là xu hướng mới, cách huy động vốn này cần những thí điểm chuẩn mực và điển hình để đánh giá tính hiệu quả của thị trường.

Luật sư Ngô Huỳnh Phương Thảo - Giám đốc Công ty luật TAT Law firm nhìn nhận, ý tưởng chia nhỏ nhà ra bán đã có từ mấy năm trước. Ngày nay, với sự phát triển của công nghệ, nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đang áp dụng ý tưởng kinh doanh này thông qua công nghệ Blockchain. Ưu điểm của việc chia nhỏ nhà ra bán khiến cho ai cũng có thể tham gia với số tiền đầu tư rất nhỏ.

'Nở rộ' mô hình chia nhỏ bất động sản thành cổ phần để chào bán - Ảnh 2.

Luật sư Ngô Huỳnh Phương Thảo - Giám đốc Công ty luật TAT Law firm. Ảnh: NVCC

Tuy nhiên, theo luật sư Phương Thảo, loại hình này sẽ có tiềm ẩn những rủi ro và những phát sinh nhiều vấn đề khó giải quyết trong tương lai.

Cụ thể: Trường hợp sau khi mua nhà những người mua được sang tên quyền sử dụng đất và sở hữu nhà (sổ đỏ) thì phải đối diện với những khó khăn phức tạp như vấn đề sở hữu bất động sản, mâu thuẫn trong định đoạt tài sản, phức tạp trong giao dịch chuyển nhượng…

"Theo quy định của pháp luật, giao dịch đối với bất động sản được hoàn thành khi đã đăng ký quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà. Một căn hộ nếu bán cho 1.000 người, đồng nghĩa với việc có 1000 người là đồng sở hữu đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà (gọi tắt là "Giấy chứng nhận"), điều này gây bất cập trong quá trình làm thủ tục cũng như cấp giấy chứng nhận.

Nếu đã là đồng sở hữu bất động sản thì mọi người đều có quyền định đoạt đối với tài sản. Theo đó, chỉ cần một người không đồng ý chuyển nhượng tài sản thì tài sản không thể chuyển nhượng. Do đó, cơ chế biểu quyết bán với tỷ lệ 51% là xâm phạm nghiêm trọng đến quyền sở hữu (quyền định đoạt) của chủ sở hữu tài sản", luật sư Phương Thảo phân tích.

Ngoài ra, theo vị luật sư này, để thanh khoản tài sản, nhóm mua có thể bán lại trên sàn giao dịch của chủ đầu tư. Tuy nhiên, điều này lại không đơn giản như khi công ty bất động sản bán cho nhóm mua. Bởi nhóm mua là nhiều đối tượng khác nhau, bao gồm nhiều cá nhân, tổ chức… khi chuyển nhượng tài sản là bất động sản thì thủ tục bắt buộc phải công chứng theo quy định của pháp luật.

"Với số lượng đông đảo chủ sở hữu như vậy để hoàn thành giao dịch đúng pháp luật cũng mất khá nhiều thời gian. Nhóm mua cũng có thể ủy quyền cho công ty bất động sản bán thay cho họ, tuy nhiên trước đó phải có 1.000 văn bản ủy quyền có công chứng của nhóm mua cho công ty bất động sản", luật sư dẫn chứng.

Thêm nữa, với hình thức này nhà đầu tư chỉ có thể mua đất động sản để đầu tư không thể ở được do có nhiều chủ sở hữu. Mọi quyết định liên quan đến tài sản cần phải có sự nhất trí 100% các chủ sở hữu. Điều này càng khó khăn khi chủ sở hữu càng đông.

Bên cạnh đó, các vấn đề khác phát sinh khác như thanh toán chi phí vận hành, duy trì, tu bổ tài sản…. các rủi ro xảy ra đối với tài sản; các rủi ro pháp lý khác như khi một chủ sở hữu không may chết đi thì 999 người phải chờ đợi phụ thuộc vào người thừa kế của người chết, hoặc tranh chấp giữa các đồng sở hữu khi quyết định vấn đề liên quan đến tài sản…. Hoặc rủi ro với công ty bất động sản như phá sản thì việc tìm người mua tài sản cho 1.000 người bán là một vấn đề nan giải.

Trường hợp nhóm người mua không được sang tên giấy chứng nhận

Nhìn nhận về trường hợp này, luật sư Ngô Huỳnh Phương Thảo - Giám đốc Công ty luật TAT Law firm cho rằng, với 1.000 người đầu tư tiền mua bất động sản mà không được sang tên giấy chứng nhận thì đây không còn là hình thức đầu tư bất động sản. Theo đó, doanh nghiệp đang thu hút nguồn vốn từ các nhà đầu tư bằng việc "khoác áo bất động sản".

Trường hợp này, người mua không có bất kỳ quyền lợi gì liên quan đến nhà đất theo quy định của pháp luật. Những đặc quyền mà họ tưởng họ đang có đối với nhà đất chính là dựa hoàn toàn trên những lời nói và thông tin mà doanh nghiệp cung cấp.

Thực tế, doanh nghiệp vẫn đang nắm giữ mọi quyền đối với nhà đất. Do đó, người mua không thể kiểm soát được bất động sản, không nắm giữ quản lý tài sản, không thể kiểm soát được giá cả, dòng tiền cũng như lợi nhuận.

Như vậy, bản chất doanh nghiệp đang huy động vốn từ việc đầu tư tài chính của các nhà đầu tư mà không có việc mua bán bất động sản ở đây. Doanh nghiệp chỉ "khoác lên mình chiếc áo bất động sản" để hưởng lợi ích từ nguồn vốn này. Theo đó doanh nghiệp có thể tùy ý sử dụng nguồn tiền, còn người mua là nguồn huy động vốn.


Bình luận của bạn
(*) Nội dung bắt buộc cần có
Bình luận
Xem thêm bình luận

Nhập thông tin của bạn

Giá vàng sáng 20/10 trên mốc 58 triệu đồng/lượng

Giá vàng sáng 20/10 trên mốc 58 triệu đồng/lượng

Giá vàng trong nước sáng 20/10 giữ ổn định so với chốt phiên giao dịch hôm qua (19/10), giao dịch trên mốc 58 triệu đồng/lượng

Chi nghìn tỷ giữa đại dịch, đại gia mạnh tay gom đất

Chi nghìn tỷ giữa đại dịch, đại gia mạnh tay gom đất

Trong bối cảnh dịch bệnh, đại gia bất động sản tận dụng cơ hội này tiếp tục thâu tóm các dự án nghìn tỷ nhằm mở rộng quy mô cũng như thị trường mới.

Lợi nhuận quý 3 nhóm bất động sản công nghiệp phân hoá sâu sắc, cổ phiếu còn tiềm năng?

Lợi nhuận quý 3 nhóm bất động sản công nghiệp phân hoá sâu sắc, cổ phiếu còn tiềm năng?

Đợt bùng phát dịch Covid-19 làn thứ tư tàn phá nền kinh tế trong nước kể từ cuối quý 2 đến suốt cả quý 3 vừa qua, nhiều doanh nghiệp hoạt động cầm chừng, khó khăn, trong đó có cả doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp.

Giá vàng hôm nay 19/10: Biến động dữ dội, không dám xuống tiền

Giá vàng hôm nay 19/10: Biến động dữ dội, không dám xuống tiền

Giá vàng hôm nay 19/10 trên thị trường quốc tế biến động dữ dội, tăng giảm liên tục trong bối cảnh đồng USD cũng diễn biến khó lường. Thị trường số sôi động khiến dòng tiền trú vào vàng suy giảm.

Chính sách thuế - đòn bẩy vực dậy doanh nghiệp

Chính sách thuế - đòn bẩy vực dậy doanh nghiệp

Trong bối cảnh dịch Covid-19 diễn biến phức tạp, Quốc hội và Chính phủ đã liên tiếp có nhiều chính sách thuế hỗ trợ DN có thêm nguồn lực tài chính giúp tăng sức chống chịu và vượt qua khó khăn trước các nguy cơ đứt gãy chuỗi cung ứng, bất ổn hoặc giảm sút sức mua thị trường.

Giá vàng đồng loạt tăng phiên đầu tuần

Giá vàng đồng loạt tăng phiên đầu tuần

Giá vàng trong nước, thế giới đồng loạt tăng ngay phiên đầu tuần với mức tăng nhẹ phổ biến 50.000 đồng/lượng.

Các khoản đầu tư ra nước ngoài của Big4 ngân hàng lãi lỗ ra sao trong năm 2020?

Các khoản đầu tư ra nước ngoài của Big4 ngân hàng lãi lỗ ra sao trong năm 2020?

Hầu hết dự án đầu tư của Big4 ngân hàng đều có lãi, tuy nhiên vẫn có trường hợp phải đóng cửa hoặc gặp khó khăn do tình hình chính trị tại nước ngoài.