Khó tiếp cận nguồn vốn, giao dịch đất nền ở TP.HCM giảm mạnh

Đất nền "hạ nhiệt"

Thời gian qua, động thái kiểm soát huy động vốn vào bất động sản, siết chặt thu thuế và thực hiện giao dịch, siết phân lô, tách thửa, đã tác động lớn đến hoạt động của thị trường, đặc biệt là phân khúc đất nền.

Anh Trần Minh Thanh (45 tuổi, môi giới bất động sản thâm niên hơn 10 năm tại TP.HCM) chia sẻ lượng khách có nhu cầu tìm hiểu thông tin về các dự án đất nền, đất nền thổ cư… giảm mạnh. Tháng vừa qua, đơn vị của anh Thanh thực hiện giao dịch thành công chỉ 3 nền đất, giảm mạnh so với hàng chục nền đất trong các tháng đầu năm.

"Tình hình kiểm soát cho vay bất động sản, nhiều người gặp khó trong việc tiếp cận nguồn vốn. Chỉ những ai có nhu cầu ở thực mới tìm hiểu thông tin đất nền, còn dân đầu tư thì dường như giảm sút hẳn vì nguồn vốn bỏ ra để mua đất nền rất lớn, chỉ những ai mạnh về tài chính mới đủ "lực" đề đầu tư", anh Thanh cho hay.

Trong khi đó, chị Bích Như (48 tuổi, nhà đầu tư bất động sản tự do) than thở rằng nguồn vốn đã "cạn". "Dân đầu tư lướt sóng như tôi thường bỏ vốn ít, chờ thời gian giá đất lên rồi bán chênh lệch. Với dòng tiền ít, tôi thường tận dụng vay ngân hàng làm đòn bẩy tài chính. Bây giờ kiểm soát tín dụng bất động sản, ngân hàng cho vay khó khăn, hàng cũ thì bán không được, nên tôi không đủ khả năng dồn tiền vào đất nền nữa", chị Như cho hay.

Trong khi đó, chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang nhận định, trước những động thái kiểm soát dòng vốn đổ vào bất động sản từ tín dụng và trái phiếu, thị trường đang bắt đầu chậm lại, giao dịch các sản phẩm cao cấp ít dần. Các nhà đầu tư cá nhân lớn đang có xu hướng cơ cấu lại sản phẩm, rút bớt đầu tư để đảm bảo tính thanh khoản trong tương lai.

Giá bán bất động sản vẫn tăng mạnh

Trong khi nhu cầu tìm mua bất động sản có dấu hiệu giảm mạnh, giá bán các loại hình bất động sản tại TP.HCM vẫn tăng thấy rõ. Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam cho biết TP.HCM đang ghi nhận những diễn biến trái ngược về nhu cầu mua và giá bán.

Cụ thể, trong quý 2/2022, TP.HCM chào đón gần 14.000 căn hộ mở bán, trong đó hơn 80% nguồn cung đến từ một dự án lớn tại TP.Thủ Đức. Tuy nhiên nhu cầu tìm kiếm bất động sản để ở tại TP.HCM quý vừa qua có xu hướng đi xuống với mức giảm 5% so với cùng kỳ. Trong đó mức độ quan tâm căn hộ chung cư giảm 3%, nhà phố giảm 9% và đất nền/nhà liền thổ giảm 16%.

Bất chấp đà giảm từ nhu cầu tìm kiếm, giá rao bán của cả ba loại hình trên vẫn tăng mạnh trong quý vừa qua. Giá rao bán căn hộ tiếp tục tăng từ 4-7% so với cùng kỳ, tăng mạnh nhất ở loại hình căn hộ cao cấp giá trên 55 triệu đồng/m2. Nhà riêng và nhà phố có giá bán tăng 3-8% so với quý trước, cá biệt khu vực quận 2 cũ giá nhà riêng tăng gần 17%. Đất nền tại các quận huyện Củ Chi, quận 7, quận 12 giá bán tăng từ 6-18%, riêng huyện Nhà Bè và quận 9 cũ dù nhu cầu tìm kiếm giảm mạnh từ 29-30% nhưng giá bán vẫn tăng 4-11% so với cùng kỳ 2021. 

Chia sẻ về nguyên nhân khiến giá bất động sản TP.HCM vẫn duy trì xu hướng tăng trong quý vừa qua, ông Đinh Minh Tuấn cho biết, yếu tố khiến giá bất động sản TP.HCM vẫn tăng mạnh đến từ sự chênh lệch cung - cầu.

Nhu cầu tìm kiếm bất động sản trong quý 2 có xu hướng giảm so với cùng kỳ, nhưng so sánh với thời điểm 2019 thì vẫn tăng cao hơn. Nếu xét trên phương diện nguồn cung, rào cản pháp lý và cấp phép xây dựng khiến lượng dự án chung cư triển khai trong 6 tháng đầu năm rất thấp dẫn đến nguồn cầu thực tế không đáp ứng tương xứng với nhu cầu mua của thị trường. Cầu nhiều cung thiếu đã tác động mạnh đến giá bất động sản TP.HCM thời gian qua.

Bên cạnh đó, chi phí phát triển dự án leo thang do giá nguyên vât liệu xây dựng dội lên cùng với chi phí phát triển kéo dài khiến nhiều chủ đầu tư buộc phải tính toán lại mức giá mở bán. Điều này vô hình trung khiến thị trường thời gian qua thiếu hụt các sản phẩm giá rẻ, bình dân và chủ yếu là nhà ở cao cấp. Tuy nhiên, quý vừa qua, hầu hết các dự án có nguồn hàng chào bán đều ghi nhận tỷ lệ tiêu thụ đạt 80-100% nguồn cung cho thấy nhu cầu của thị trường rất lớn.

Dự báo về thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm, ông Tuấn nhận định, thị trường nhà ở sẽ còn đối mặt nhiều thách thức khi nguồn cung chưa mấy cải thiện và giá sẽ vẫn trong xu hướng tăng cao. Tuy nhiên với thị trường cho thuê, tín hiệu tích cực đang quay trở lại với những điểm sáng rõ rệt từ loại hình nhà phố và căn hộ cho thuê.