Gỡ điểm nghẽn về mua bán để doanh nghiệp bất động sản khởi động các dự án "trùm mền"

Góp ý một số quy định của Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) gửi Quốc hội và Bộ Xây dựng, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đề xuất giải pháp để tạo hành lang thông thoáng cho mua bán, sáp nhập các dự án.

Gỡ khó cho dự án "trùm mền"

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, Nghị quyết 42/2017/QH14 đã tạo điều kiện cho các tổ chức tín dụng xử lý nợ xấu có tài sản bảo đảm là dự án bất động sản. Việc thực thi Nghị quyết 42/2017/QH14 đã tạo điều kiện cho các tổ chức tín dụng xử lý được các khoản nợ xấu có tài sản bảo đảm là bất động sản được chuyển nhượng.

Quy định này đã không gây rủi ro cho cả tổ chức tín dụng, chủ đầu tư chuyển nhượng và nhà đầu tư nhận chuyển nhượng dự án, một phần dự án, đồng thời đã tạo điều kiện để nhà đầu tư nhận chuyển nhượng có năng lực tái khởi động lại dự án bị "trùm mền".

Trong thực tiễn áp dụng Nghị quyết số 42 với trường hợp chủ đầu tư chuyển nhượng chưa hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, thì chủ đầu tư nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ và trách nhiệm hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính của dự án, phần dự án chuyển nhượng. 

"Việc này không làm thất thu ngân sách Nhà nước", Chủ tịch HoREA nhận xét và nhấn mạnh rằng, Khoản 3 Điều 39 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) với nội dung bổ sung trên sẽ tạo thuận lợi cho hoạt động mua bán, chuyển nhượng dự án bất động sản (M&A) "thông thoáng".

Chưa kể, Khoản 3 Điều 39 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) với nội dung bổ sung quy định về "chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản" theo Nghị quyết số 42 của Quốc hội, sẽ bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất giữa Điều 39 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) với Điều 7 Luật Doanh nghiệp 2020 về "quyền của doanh nghiệp".

"Khoản 3 Điều 39 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) với nội dung bổ sung (trên đây) không chỉ tạo điều kiện cho việc chuyển nhượng dự án "thông thoáng", mà sẽ làm tăng tính minh bạch, hạn chế tình trạng chuyển nhượng 'chui', núp dưới hình thức cổ phần, phần vốn góp, dẫn đến thay đổi cổ đông, thành viên của doanh nghiệp, tực chất là chuyển nhượng dự án còn có thể làm thất thu ngân sách Nhà nước", Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu, nhấn mạnh.

Vì vậy, HoREA đề nghị "luật hóa" cơ chế "thông thoáng" của Nghị quyết 42 vào Khoản 3 Điều 39 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), như sau: 

"...Trường hợp chủ đầu tư chuyển nhượng chưa hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính về đất với Nhà nước thì bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng có thể thỏa thuận để bên nhận chuyển nhượng thực hiện toàn bộ nghĩa vụ tài chính mà bên chuyển nhượng chưa hoàn thành.

Chỉ khuyến khích, không bắt buộc giao dịch bất động sản phải thông qua sàn

Một vấn đề quan trọng khác mà HoREA kiến nghị đến Quốc hội và Bộ Xây dựng, là quy định bắt buộc giao dịch bất động sản phải thông qua sàn.

Theo HoREA, Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) quy định chỉ khuyến khích mà không bắt buộc giao dịch bất động sản phải thông qua sàn, sẽ không dẫn đến hệ quả làm cho sàn giao dịch bất động sản bị mất việc làm, hoặc nhân viên môi giới bị thất nghiệp. 

Bởi trong 8 năm thực hiện Luật Kinh doanh bất động sản 2014, quy định "không bắt buộc giao dịch bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bất động sản" đã không hề làm cản trở hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản, mà hoạt động của các sàn chỉ gặp khó khăn từ năm 2020 đến nay.

"Khó khăn này là do tác động của đại dịch Covid-19 và do thị trường đang rất khó khăn trong 3 năm gần đây", ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA nhận định.

Theo ông Châu, kinh nghiệm của các nước công nghiệp phát triển, điển hình là Hoa Kỳ, cũng không quy định bắt buộc phải giao dịch bất động sản thông qua nhân viên môi giới  hoặc Văn phòng môi giới. Nhưng do phân công xã hội rất cao và chất lượng hoạt động môi giới rất tốt, nên đã có đến 99% giao dịch bất động sản được các bên thực hiện thông qua nhân viên môi giới hoặc Văn phòng môi giới một cách tự nguyện, vì có lợi cho các bên.

HoREA đề nghị Bộ Xây dựng khi xây dựng Nghị định quy định chi tiết thực hiện Luật Kinh doanh bất động sản, cần đặc biệt quan tâm công tác đào tạo, thực hành nghiệp vụ môi giới bất động sản, sát hạch, cấp chứng chỉ hoàn thành khóa học, cấp chứng chỉ hành nghề cho nhân viên môi giới bất động sản theo quy định.

"Có quy định nghiêm thì mới khắc phục tình trạng chỉ khoảng 10% trong tổng số hơn 300.000 nhân viên môi giới được cấp chứng chỉ hành nghề, mà chỉ mới được đào tạo với chương trình khá 'mỏng". 

Từ đó nâng cao chất lượng đội ngũ môi giới bất động sản tương tự mô hình đào tạo, cấp chứng chỉ hành nghề cho "công chứng viên" hoặc "thẩm định viên về giá", ông Châu đề xuất.