Cơn sóng M&A bất động sản sẽ tiếp tục sôi động trước áp lực trả nợ trái phiếu

Trong bối cảnh thị trường bất động sản ngày càng khó khăn, bên cạnh việc trông chờ các chính sách gỡ khó từ Chính phủ có hiệu lực, các doanh nghiệp địa ốc đã phải thực hiện hàng loạt giải pháp cấp bách nhằm "tự cứu mình".

Đẩy mạnh M&A, tái cơ cấu cổ đông để "hút tiền"

Theo quan sát của Dân Việt, trong bối cảnh thị trường địa ốc vẫn còn đối mặt với nhiều khó khăn, tình hình M&A bất động sản thời gian gần đây có phần sôi động hơn.

Mới nhất, Công ty CP Hoàn Cầu Đà Lạt có văn bản gửi UBND tỉnh Lâm Đồng, Sở Tài chính Lâm Đồng về việc xin tiếp tục được quản lý dự án King Palace. Lý do Hoàn Cầu Đà Lạt đưa ra đề xuất được kéo dài thời gian bàn giao, tiếp tục quản lý hoạt động dự án, tránh để xuống cấp do không được duy tu bảo trì hằng ngày và giải quyết việc làm cho 60 lao động đang làm việc tại dự án. Hoàn Cầu Đà Lạt cam kết bàn giao ngay khi dự án có nhà đầu tư mới.

Dự án King Palace bị thu hồi giấy phép từ cuối năm 2022 do vướng nhiều sai phạm về đất đai sau kết quả thanh tra của Thanh tra Chính phủ. Động thái xin gia hạn để tìm kiếm nhà đầu tư mới nhận chuyển nhượng là có thể hiểu được khi Công ty Hoàn Cầu Đà Lạt đang kinh doanh thua lỗ trầm trọng.

Cụ thể, Công ty Hoàn Cầu Đà Lạt thành lập năm 2015. Tới ngày 26/6/2018, vốn điều lệ của Công ty tăng lên 100 tỷ đồng. Nhưng tại ngày 31/12/2018, vốn chủ sở hữu của công ty chỉ còn 80,6 tỷ đồng. Nguyên nhân là do năm 2018, Hoàn Cầu Đà Lạt thua lỗ 11,7 tỷ đồng. Bước sang năm 2020 và 2021, do lỗ thêm 3,5 tỷ đồng và 1,8 tỷ đồng nên vốn chủ sở hữu Công ty giảm xuống chỉ còn 78,5 tỷ đồng tại ngày 31/12/2021.

Trong khi vốn chủ sở hữu bị "bào mòn" bởi những khoản thua lỗ, thì khoản nợ phải trả của Công ty lại ở mức cao ngất. Cụ thể, năm 2017 khoản nợ phải trả của công ty là 641 tỷ đồng, năm 2018 (656 tỷ đồng), năm 2019 (666 tỷ đồng) và năm 2020 (675 tỷ đồng).

Tại thời điểm cuối năm 2021, nợ tại Hoàn Cầu Đà Lạt lên đến 605 tỷ đồng, cao gấp 7,7 tỷ đồng so với vốn chủ sở hữu.

Trước đó, Tập đoàn bất động sản có trụ sở tại Singapore Keppel công bố thỏa thuận hợp tác với Công ty CP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (HoSE: KDH) tại hai dự án ở TP Thủ Đức, TP.HCM với tổng giá trị ước tính trên 187 triệu SGD. Giao dịch dự kiến được hoàn thành trong năm nay.

Hoặc, Công ty CP Tổng CTCP Địa ốc Sài Gòn (Saigonres Group, HoSE: SGR) cũng cho biết đã ký kết hợp đồng hứa chuyển nhượng cụm dự án gồm Chung cư An Phú Riverview (phường Hiệp Bình Chánh, Thủ Đức); Chung cư An Phú Residences (phường Hiệp Bình Chánh, Thủ Đức) cho Công ty TNHH Đầu tư Sài Gòn Riverside và nhận ký quỹ hơn 152 tỷ đồng từ đối tác trong năm 2022.

Xa hơn nữa, hồi đầu năm, "ông lớn" Phát Đạt cũng quyết định chuyển nhượng 89% cổ phần tại Công ty CP địa ốc Hòa Bình - Công ty con sở hữu dự án 197 Điện Biên Phủ, quận Bình Thạnh, TP.HCM, chỉ sau 5 tháng "thâu tóm" nhằm tái cơ cấu danh mục đầu tư, đảm bảo dòng tiền, tất toán trái phiếu trước hạn.

Không chỉ M&A dự án, một số DN địa ốc khác tìm cách tái cơ cấu cổ đông để tránh khủng hoảng.

Có thể kể đến như Novaland cũng triển khai kế hoạch tăng vốn lên gần 50.000 tỷ đồng, trong đó huy động từ nhà đầu tư chiến lược khoảng 10.000 tỷ đồng. Đồng thời phát hành cho cổ đông hiện hữu huy động khoảng 19.500 tỷ đồng. Sau đợt tăng vốn này, tỷ lệ sở hữu của gia đình ông Nhơn sẽ tiếp tục giảm.

Hiện, Novaland đang tái khởi động nhiều dự án. Tuy nhiên, trong bối cảnh thị trường vẫn rất khó khăn, DN này đưa ra kế hoạch kinh doanh 2023 khá "khiêm tốn" với mục tiêu 9.531 tỷ đồng doanh thu và 214 tỷ đồng lãi sau thuế, lần lượt giảm gần 15% và hơn 90% so với thực hiện năm 2022.

Xu hướng M&A sẽ "khốc liệt" hơn thời gian tới?

Theo các chuyên gia, hiện nay các DN bất động sản đang gặp khó về dòng tiền, vướng mắc thủ tục đầu tư, pháp lý kéo dài, thanh khoản sụt giảm, điều kiện vay vốn ngày càng khó khăn… khiến DN phải tính đến việc bán một phần hoặc toàn bộ dự án. Đây cũng là hướng đi giúp các DN có thể xoay xở dòng tiền trả nợ, tránh khỏi tình trạng sụp đổ, giải thể, nhưng quan trọng hơn là có "dòng máu" để tiếp tục triển khai các dự án khác.

Chuyên gia tài chính Trương Hiền Phương, Giám đốc cấp cao Chứng khoán KIS Việt Nam, nhận định, xu hướng M&A sẽ cón liên tục tiếp diễn. Bởi, có nhiều DN bất động sản lúc trước chủ quan khi dòng tiền dễ, vay dễ, phát hành trái phiếu dễ nên đã mua trước các dự án bất động sản, đơn cử như Novaland, Hưng Thịnh, Phát Đạt, kể cả VinHome, Đất Xanh… vì thế họ nắm được quỹ đất rất lớn, nhưng thực sự nguồn lực để triển khai dự án thì không đủ.

"Năm vừa rồi, khi Nghị định 65 về trái phiếu doanh nghiệp được ban hành khiến việc huy động vốn từ trái phiếu của các DN càng gặp khó khăn, vì vậy các DN bị 'tắc' dòng tiền và không triển khai được dự án mới. Bản thân các DN hiện tại đang rất thiếu hụt dòng tiền nên phải M&A các dự án chưa triển khai (dù đã có giấy phép, quỹ đất…).

Do đó, tôi dự báo xu hướng M&A sẽ tiếp tục tiếp diễn trong thời gian tới khi bản thân các DN sẽ phải cắt gọt lại các danh mục quản lý quỹ đất, quản lý dự án… để tái cấu trúc DN, tái cấu trúc nguồn tiền, dòng tiền để tồn tại và phát triển tiếp tục", ông Phương nói thêm.

Trong khi đó, dữ liệu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARs) cho thấy, số lượng nhóm đầu tư ngoại quan tâm tìm hiểu M&A dự án bất động sản tăng mạnh. Nổi bật trong đó là nhóm các nhà đầu tư nước ngoài đến từ Singapore, Hàn Quốc, Đài Loan, Nhật Bản, Malaysia,... Tuy nhiên, hầu hết các thương vụ mới chỉ đang trong quá trình thẩm định, đàm phán.

Nguyên nhân theo đơn vị này là do xuất phát từ việc trong quá trình đàm phán, chiếm ưu thế về dòng tiền, nên bên mua thường mặc cả, chỉ muốn mua với mức giá thấp.

Các nhóm nhà đầu tư nước ngoài đang ưu tiên những dự án pháp lý sạch, có vị trí đẹp, có tiềm năng trong tương lai với giá bán giảm 10-20%. Trong khi đó, DN nội rất khó chấp nhận bán tài sản với giá rẻ sau khi đã bỏ rất nhiều công sức và chi phí cho việc tạo lập quỹ đất, dự án, thực hiện pháp lý.

Một phần nguyên nhân khác dẫn đến hai bên không chốt được thương vụ do nhiều chủ đầu tư dự án vẫn "tiếc", đặt kỳ vọng quá cao nên đưa ra mức giá chưa thật sự thuyết phục.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cũng đề xuất, Luật Kinh doanh Bất động sản cần sửa đổi, bổ sung quy định trường hợp chủ đầu tư chuyển nhượng dự án, một phần dự án bất động sản mà chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất - gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan - thì bên nhận chuyển nhượng chịu trách nhiệm thực hiện.