Lý do gì giá chung cư liên tục tăng cao giữa lúc thị trường bất động sản đóng băng?

Giá chung cư không ngừng tăng, người mua "đỏ mắt" tìm nhà

Thị trường căn hộ chung cư là loại hình bất động sản ít bị ảnh hưởng bởi các tác động tiêu cực, do loại hình nhà ở này phục vụ nhu cầu ở thực. Mức độ quan tâm căn hộ chung cư những tháng gần đây có dấu hiệu phục hồi, nhu cầu tìm mua và tìm thuê tăng liên tục. Trong đó, giá chung cư từ 2 - 4 tỷ đồng được người mua tìm kiếm nhiều nhất.

Anh Đức Hải (quận Long Biên, Hà Nội) đang có nhu cầu mua nhà để lập gia đình và dự định mua ngay tại quận Long Biên. Tuy nhiên, mức giá chung cư mà anh Hải tìm mua khoảng 2 tỷ đồng với căn hộ 60 - 70m2 là rất hiếm.

"Tôi chỉ đủ mức tài chính mua chung cư khoảng 2 tỷ đồng nhưng quanh khu vực quận Long Biên bây giờ gần như không có, mức giá này phải chấp nhận một là mua căn hộ có diện tích nhỏ hơn hoặc phải tìm khu vực khác xa hơn rất nhiều", anh Hải chia sẻ. 

Vài năm trở lại đây, nhiều ông lớn bất động sản, đặc biệt là Vingroup, bắt đầu triển khai các dự án, khu đô thị quy mô tại Long Biên, kéo mặt bằng giá chung cư tại Long Biên lên mặt bằng mới. Cụ thể, nhiều dự án chung cư tại Long Biên hiện có mặt bằng giá quanh mốc 40 triệu/m2 trở lên. Trong đó, một số dự án như Sunshine Green Iconic có giá 45 - 50 triệu đồng/m2; PHC Complex: 42 - 48 triệu đồng/m2; Khai Sơn City: 40 - 50 triệu đồng/m2; Mipec Riverside: 45 triệu đồng/m2;…

Theo Bộ Xây dựng, các căn hộ chung cư thuộc các dự án thương mại tại Hà Nội có mức giá từ 25 triệu đồng/m2 đến hơn 30 triệu đồng/m2 không còn nhiều. Ví dụ, dự án Eurowindow River Park (huyện Đông Anh) giá chào bán khoảng 25,2 triệu đồng/m2; dự án Phương Đông Green Home (quận Long Biên) giá chào bán khoảng 30 - 32 triệu đồng/m2…

Nhiều môi giới bất động sản cho biết việc tìm kiếm một căn hộ giá dưới 30 triệu đồng/m2 tại Hà Nội thời điểm này thực sự là bài toán khó. Cách đây khoảng 5 năm, với tài chính trên dưới 2 tỷ đồng, người mua có thể sở hữu được một căn hộ khoảng 60m2 ở các quận như: Cầu Giấy, Thanh Xuân, Hai Bà Trưng nhưng hiện tại, mặt bằng giá chung cư đã tăng lên rất nhiều lần.

Giá chung cư sẽ còn tiếp tục tăng trong năm 2024?

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, với tốc độ tăng dân số và nhu cầu nhà ở hiện tại, mỗi năm, cả nước cần phải tăng thêm khoảng 70 triệu m2 nhà ở đô thị. Song, với tình hình phát triển nguồn cung hiện tại, mỗi năm Việt Nam thiếu hụt khoảng 300.000 đơn vị nhà ở do phát sinh thêm các hộ gia đình thành thị mới, đặc biệt là từ nhu cầu “ra ở riêng” của thế hệ trẻ tách từ các đại gia đình. Sự thiếu hụt nguồn cung đang tiếp tục đẩy giá nhà tăng cao hơn nữa.

Tuy nhiên, sự thiếu hụt này không xảy ra ở tất cả các phân khúc, khu vực mà rơi vào loại hình nhà ở phục vụ nhu cầu thực như chung cư. Như vậy, có thể thấy trong khi nhu cầu mua nhà của người dân ngày càng tăng cao thì nguồn cung lại có xu hướng đi xuống. Điều này có thể khiến giá nhà ở chung cư tiếp tục rơi vào áp lực tăng giá trong thời gian tới.

Các chuyên gia nhận định câu chuyện tăng giá chung cư bất chấp thị trường bất động sản trầm lắng không có gì là bất ngờ khi phân khúc trung và cao cấp tiếp tục chiếm đa số trong giỏ hàng bán ra của các doanh nghiệp bất động sản. 

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, cho biết nguồn cung khan hiếm, đặc biệt là các căn hộ giá rẻ, bình dân thiếu hụt khiến giá chung cư liên tục tăng cao, cộng với đó là việc tăng chi phí đầu vào từ vật liệu, nhân công, đến giá đất…đã tác động cộng dồn vào giá chung cư.

"Nhu cầu về nhà ở của người dân ở các đô thị lớn vẫn rất cao, trong khi đó các dự án bất động sản công tác chuẩn bị đầu tư kéo dài, khiến nguồn cung sẽ không thể ngay lập tức đáp ứng, nhiều dự án cũng bị đình trệ do vướng mắc pháp lý nên giá căn hộ vẫn ở mức cao, có thể còn tăng”, ông Đính nhận định.

Để tăng cung nhà ở, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cho biết cần thực hiện hai bước quan trọng. Bước đầu tiên là loại bỏ vướng mắc pháp lý liên quan đến các dự án nhằm đảm bảo rằng các dự án này có thể được triển khai và xây dựng. 

Ngoài ra, cần giải quyết "bài toán" tín dụng và kích thích dòng tiền qua việc thúc đẩy các chính sách hướng đến người có nhu cầu mua nhà ở thực, giúp doanh nghiệp phát triển các dự án phù hợp với nhu cầu này.

"Vấn đề quan trọng nhất là cần giải quyết các khó khăn để xây dựng nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá phải chăng, từ đó tăng nguồn cung. Bởi hiện người có thu nhập trung bình muốn mua nhà cũng không có nơi để mua do nguồn cung không đủ, trong khi đó nguồn cung nhà ở cao cấp lại đang thừa thãi", ông Châu cho biết.

Bên cạnh đó, nguyên nhân giá chung cư tăng cao là do giá đất và chi phí xây dựng tăng cao. Việc phải đầu tư nâng cao chất lượng của sản phẩm và cùng các hạ tầng tiện ích xung quanh, dự án nội khu cũng dẫn đến giá thị trường sơ cấp, hay giá của những dự án mới tung ra luôn ở mức cao hơn so với mặt bằng chung thị trường căn hộ để bán.