Lợi thế về "dòng tiền rẻ", mua bán đất nền sẽ sôi động trở lại?

Anh Nguyễn Minh Quang (quận 10, TP.HCM), nhà đầu tư có gần 10 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản, tiết lộ đang tìm hiểu gói vay 1,5 tỷ đồng của một ngân hàng thương mại, lãi suất cố định 9% trong 2 năm đầu. Anh Quang dự kiến sẽ góp thêm vốn tự có để mua một lô đất nền tại xã Phạm Văn Hai (H.Bình Chánh).

Mảnh đất 100m2 này trước đó được rao bán 2,3 tỷ đồng, nhưng do chủ đất bị "ngộp" nên giảm giá còn 1,85 tỷ đồng,

"Theo tính toán của tôi, trong 2 năm tôi sẽ chịu khoản lãi ngân hàng khoảng 270 triệu đồng, vậy lô đất chỉ cần về lại mức giá gốc 2,3 tỷ đồng là tôi đã có lãi", anh Quang nói.

Đất nền rục rịch giao dịch

Theo tìm hiểu của Dân Việt, hiện lãi suất vay ở các ngân hàng đã giảm khá mạnh, một số ngân hàng đã tung ra nhiều gói ưu đãi giảm lãi suất khoản vay mới để kích cầu tín dụng. So với thời điểm đầu năm, lãi suất vay ngân hàng cho các khoản vay hiện hữu đã giảm từ 1-2%, thậm chí, các khoản vay mua nhà mới được nhiều ngân hàng chào mời chỉ 6 - 8%/năm. 

Tuy nhiên, mức lãi suất này chỉ áp dụng trong một khoảng thời gian ưu đãi nhất định, có thể là 1-2 năm đầu tiên, thậm chí có nơi chỉ trong 3 - 6 tháng. Lãi suất thả nổi sau đó sẽ dao động từ 9,5 - 15%/năm tùy từng ngân hàng.

Chính bởi lãi suất đang giảm nên nhu cầy vay mua nhà, đặc biệt nhu cầu đầu tư đất nền đang rục rịch quay trở lại.

Dữ liệu của DKRA Group cho thấy, tính riêng trong tháng 8/2023, phân khúc đất nền có 95 sản phẩm chào bán, song tiêu thụ mới chỉ đạt 5 nền.

"Dù vậy, thị trường đất nền hiện nay xem như đã thoát khỏi tình trạng "đóng băng" giao dịch. Xu hướng cắt lỗ cũng đã giảm, mức giá cắt lỗ phổ biến từ 10-15% (đầu năm 2023 giá cắt lỗ phổ biến 20-30%, thậm chí có trường hợp 40%). Khách quan mà đánh giá, dấu hiệu phục hồi của loại hình đất nền đã nhen nhóm", chuyên gia DKRA Group cho hay.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam thì nhận định về xu hướng mua bán, đầu tư đất nền trong tương lai vẫn sẽ là loại hình nhận được nhiều sự quan tâm. 

"Dù sụt giảm sâu về giá bán và giao dịch, sức cầu chung của phân khúc này dự kiến tăng nhẹ trong các tháng cuối năm 2023, nhưng sẽ khó có những đột biến và giao dịch tập trung ở khu vực có biến động hạ tầng và pháp lý minh bạch", ông Tuấn dự báo.

Kỳ vọng khởi sắc những tháng cuối năm

Lướt một vòng quanh các sàn giao dịch nhà đất online như Nhatot, Batdongsan.com.vn, Mogi... dễ dàng băt gặp hàng loạt các quảng cáo rao bán "cắt lỗ" nhiều lô đất nền vùng ven TP.HCM như Củ Chi, Hóc Môn, Bình Chánh... do chủ đất "ngộp" tài chính.

Theo các chuyên gia, thực trạng đất nền giảm giá mạnh nhưng giao dịch yếu, thanh khoản ở mức kém, dưới kỳ vọng cho thấy các nhà đầu tư tham gia thị trường đang chịu áp lực nặng nề do mất cân đối về dòng tiền. Đặc biệt, tuy giá giảm nhưng người mua chưa mặn mà hoặc vẫn muốn thăm dò, mặc cả giảm giá thêm, chứng tỏ lực cầu bắt đáy chưa xuất hiện. Vì vậy, thị trường nhiều khả năng sẽ còn tiếp tục khó khăn thêm một thời gian nữa. 

Đại diện một doanh nghiệp bất động sản ở TP.HCM cho hay, dù hiện tại lãi suất cho vay đang giảm, giúp giới đầu tư đang dùng đòn bẩy tài chính gỡ được thế bí về dòng tiền. Tuy nhiên, quý II và quý IV này vẫn là giai đoạn bản lề để giới đầu tư quan sát phản ứng của thị trường đất nền. 

"Kỳ vọng trong những tháng cuối năm, thị trường đất nền sẽ chuyển từ trạng thái giảm giá mạnh sang giảm giá nhẹ sau đó giá đi ngang, song quá trình này sẽ diễn ra một cách chậm chạp", vị này dự báo.

Chuyên gia kinh tế Trương Hiền Phương, giám đốc cấp cao Chứng khoán KIS Việt Nam cũng nhận định, dù lãi suất đang hạ nhiệt nhưng chắc chắn dòng tiền rót vào nhà đất sẽ được kiểm soát chặt. Dòng tiền chỉ hướng vào các dự án giá bình dân, nhà ở xã hội phục vụ nhu cầu ở thực hoặc các dự án có tiềm năng cao.

Chưa kể, lãi suất cho vay đã giảm, nhưng lãi suất vay mua nhà vẫn duy trì ở mức cao, vẫn dao động 11-13%/năm. Vì vậy, các nhà đầu tư có ý định vay tiền ngân hàng để "lướt sóng" nhà đất phải cân nhắc, đồng thời chấp nhận rủi ro lớn.