Lạc quan với lợi nhuận, đại gia địa ốc đổ xô làm "siêu dự án”

Cách đây 1 tháng, Tập đoàn FLC đã gây bất ngờ khi tuyên bố đề xuất xây khu đô thị quy mô 1.154 ha ở xã Tân Nhựt và Bình Lợi (huyện Bình Chánh, TP.HCM), với tổng vốn đầu tư lên tới 80.000 tỷ đồng.

Hàng loạt siêu dự án hàng chục nghìn ha

Trong buổi làm việc với Ban Thường vụ Huyện ủy Bình Chánh, lãnh đạo DN này đã báo cáo chi tiết kế hoạch đầu tư Khu đô thị nghỉ dưỡng Smart Eco City với điểm nhấn là tòa tháp 99 tầng, kỳ vọng sẽ xây dựng một khu đô thị phức hợp mang tính điểm nhấn cho Bình Chánh nói riêng và TP.HCM nói chung.

Không đứng ngoài đường đua, Tập đoàn Novaland cũng liên tục có động thái mở rộng thị phần bất động sản khi công bố việc thành lập công ty con là Công ty TNHH Đầu tư Địa ốc Novaland Đất Tâm.

 Sau khi thành lập, vào đầu tháng 1 vừa qua, liên doanh này đã đưa ra ý tưởng quy hoạch dự án khu du lịch quy mô lên tới 23.500 ha tại huyện Đắk GLong và Vườn quốc gia Tà Nùng.

Đến cuối tháng 1, đơn vị này tiếp tục đề xuất ý tưởng phát triển quy hoạch chung cho huyện Hồng Ngự và TP Hồng Ngự (tỉnh Đồng Tháp) thành Mekong Smart City với 11 dự án thành phần có tổng quy mô hơn 13.000 ha.

Cụ thể, trong các dự án thành phần này, đáng chú ý là các dự án đặc khu kinh tế, khu chế xuất làm hàng xuất khẩu Mekong SEZ với quy mô dự kiến 5.000-10.000 ha; khu công nghệ AI 2.000 ha; Mekong Airport - Sân bay vận chuyển hàng hóa và khách du lịch...

"Ông lớn" Vinhomes cũng bật mí, giai đoạn 2022-2024 sẽ bắt đầu chu kỳ phát triển mới với việc xây dựng một loạt đại đô thị quy mô từ vài trăm đến vài nghìn ha như Vinhomes Dream City (460 ha), Vinhomes Wonder Park (133 ha), Vinhomes Cổ Loa (385 ha)… 

Đặc biệt, hai đại dự án đáng chú ý của DN này là Vinhomes Hạ Long Xanh (4.110 ha), Vinhomes Long Beach Can Gio (2.870 ha).

Dự kiến, vào cuối năm 2022 và đầu năm 2023, Vinhomes sẽ ra mắt thị trường những phân khu đầu tiên tại 2 "siêu dự án" này.

Công ty CP Sacom - Tuyền Lâm mới đây cũng đã đề xuất UBND tỉnh Lâm Đồng xem xét cho doanh nghiệp tiếp cận thông tin, tài trợ lập quy hoạch khu đô thị du lịch tại hai xã Lộc Phát và Đạm B'ri, thành phố Bảo Lộc với quy mô lên tới 1.034,5 ha.

Một đại gia địa ốc khác là Công ty Bất động sản BIM cũng mới đề xuất UBND tỉnh Quảng Nam nghiên cứu khảo sát, lập quy hoạch và thực hiện thủ tục đầu tư dự án khu đô thị Thăng Bình quy mô 570 ha.

Dự án này nằm trong quy hoạch chung khu đô thị Đông Nam Thăng Bình 2 diện tích 2.785 ha (thuộc khu kinh tế mở Chu Lai).

Chuyên gia cảnh báo gì?

Giải thích xu hướng gom đất làm "siêu dự án" của các DN địa ốc, chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang nhận định, trong bối cảnh quỹ đất ở các đô thị lớn như Hà Nội hay TP.HCM đã cạn, các DN bất động sản có xu hướng tìm ra các khu vực xa hơn để phát triển các khu đô thị, thậm chí là siêu đô thị.

"Trong vòng 5 tháng qua, giá BĐS đã tăng từ 20%-30%, thậm chí có những nơi tăng tới 50%. Với cơn nóng sốt của BĐS như vậy, đã khuyến khích các DN tìm quỹ đất mới với quy mô rất lớn. Thêm vào đó, việc huy động tài chính của các DN BĐS hiện nay tương đối dễ dàng, thành ra các DN lớn tranh thủ đi thu gom các dự án có diện tích lớn vài trăm đến hàng nghìn ha để phát triển dự án. Và lý do cuối cùng, quỹ đất càng xa thì chi phí càng rẻ, khi chi phí rẻ thì biên lợi nhuận rất cao", ông Quang giải thích.

Theo ông Quang, nếu ở TP.HCM thôi thì lợi nhuận đạt được từ 20-30% đã là khá cao, nhưng nếu DN đi các tỉnh gom quỹ đất lớn, giá rẻ như hiện nay thì khi bán ra tỷ suất lợi nhuận có thể lên tới 50%, thậm chí là 100%. Điều này khiến DN rất lạc quan và thậm chí là chủ quan trọng việc gom các quỹ đất lớn.

Tuy nhiên, ông Quang cũng cảnh báo các tác động có thể xảy ra. Thứ nhất, lượng đầu tư cũng giới hạn, người đầu tư cũng giới hạn. Trong lúc đó, DN tung ra quá nhiều số lượng sản phẩm thì thị trường có hấp thu nổi hay không vì thực tế các siêu dự án này đều hướng về người có nhu cầu đầu tư hơn là hướng vào những người có nhu cầu ở thực.

Thứ 2, khi đưa ra một quỹ đất lớn thì tính khả thi và mãi lực cũng thấp. Cụ thể, tính khả thi là việc triển khai, hoàn thiện dự án sẽ thấp và mãi lực là khả năng bán hàng sẽ thấp, thậm chí là yếu. Khi đó, khả năng DN sẽ bị chôn vốn 3 năm, 5 năm hoặc thậm chí là 10 năm.

"Còn nhớ, hồi năm 2008 có nhiều DN gom quỹ đất rất lớn nhưng tới ngày nay nhiều dự án vẫn chưa triển khai được. Điều này không chỉ gây tác động xấu cho thị trường mà thậm chí là lãng phí tài nguyên, tài chính của DN", ông Quang nhận định.

Bà Nguyễn Hương, Tổng giám đốc Công ty Đại Phúc Land cũng quan ngại, việc DN trình làng quá sớm một "siêu dự án" có thể sẽ tác động đến tâm lý thị trường, đẩy giá đất xung quanh dự án tăng nhanh hơn.

"Những dự án quy mô lớn cần được chính quyền địa phương rà soát thông tin thận trọng, tránh tình trạng công bố quá sớm hoặc tràn lan, gây nhiễu loạn thị trường" - bà Hương cảnh báo.

Lãnh đạo một DN địa ốc lớn ở TP.HCM cũng cảnh báo, bên cạnh mặt tích cực là nguồn cung sẽ tăng lên, nhưng mặt tiêu cực của cuộc đua thu gom quỹ đất cũng khá lớn.

Cụ thể, theo vị này, động thái công bố tham vọng lập các siêu dự án trong khi chỉ mới khảo sát, đánh giá tiền khả thi và chưa hoàn tất pháp lý dễ bị các nhóm đầu lợi dụng đẩy giá bất động sản lên cao, dẫn đến xảy ra sốt đất ảo.

"Đặc biệt, nếu năng lực của DN không đủ để triển khai siêu dự án có thể gây khó cho người dân vì bị vướng quy hoạch treo và việc liên tục công bố các dự án lớn có thể khiến giá đất bị đẩy cao gây khó khăn khi thực hiện công tác đền bù giải phóng mặt bằng", ông này chia sẻ.