Dự báo thị trường bất động sản TP.HCM sau mùa dịch Covid-19

Tác động trực tiếp đến nguồn cung và giá thành

Mới đây, CBRE Việt Nam đã đưa ra báo cáo thị trường bất động sản TP.HCM quý 1/2020 và dự báo xu hướng phát triển các phân khúc trong thời gian tới. Bên cạnh đó, CBRE cũng đưa ra các kịch bản cho từng phân khúc, phụ thuộc vào diễn biến của dịch bệnh Covid-19.

Cụ thể, với thị trường căn hộ, CBRE Việt Nam thống kê trong quý 1/2020, có 3.757 căn hộ được tiêu thụ, giảm 32% so với quý trước và 37% so với năm trước. Thị trường tiếp tục hấp thụ nguồn cung còn lại từ các dự án cũ.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao, CBRE Việt Nam nhận định: "Dịch Covid-19 kéo dài hơn sẽ tác động đến nguồn cầu từ nhóm khách mua để ở, mua để đầu tư và nhóm khách nước ngoài. Hiện tại với việc tạm ngừng các chuyến bay và thắt chặt cấp thị thực, khách nước ngoài sẽ khó tiếp cận thị trường bất động sản tại Việt Nam".

Thị trường bất động tại TP.HCM trầm lắng trong thời gian qua vì dịch bệnh. Ảnh: Hồng Trâm

Qua đó, đại diện CBRE Việt Nam đã đưa ra 2 kịch bản với thị trường căn hộ TP.HCM. Cụ thể:

Kịch bản 1: Dịch Covid-19 được kiểm soát trước tháng 6/2020

Với kịch bản này, giá bán trung bình toàn thị trường được kỳ vọng tăng 5% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, phân khúc trung cấp và bình dân được dự báo sẽ có tốc độ tăng trưởng khiêm tốn, chỉ 1-3% theo năm do tính cạnh tranh cao từ số lượng lớn nguồn cung. Các dự án cao cấp dự kiến có mức tăng giá cao hơn, khoảng 5% theo năm.

Các dự án hạng sang được cấp phép tại quận 1 và quận 3 có giá bán dự kiến tăng 5-7% theo năm, do sự khan hiếm quỹ đất tại khu vực trung tâm. Lượng giao dịch dự kiến giảm 3% so với năm 2019 chủ yếu do giảm lượng giao dịch ở các dự án cao cấp và hạng sang do tác động của dịch. Nguồn cung mới đạt khoảng 28.000 căn, số căn tiêu thụ đạt 29.000 căn, giảm 5% so với 2019.

Nguồn cung căn hộ bị chi phối bởi việc kiểm soát dịch bệnh Covid-19. Ảnh: Hồng Trâm

Kịch bản 2: Dịch Covid-19 được kiểm soát muộn nhất vào tháng 9/2020

Theo kịch bản này, dịch bệnh sẽ ảnh hưởng lên thị trường sẽ rõ rệt hơn với lượng căn hộ chào bán giảm hơn 40% theo năm, còn khoảng 15.000 căn. Lượng căn hộ giảm dự kiến tập trung ở phân khúc cao cấp và hạng sang.

Theo đó, giá bán sơ cấp giảm 5% theo năm do lượng hàng chào bán tập trung chủ yếu tại phân khúc trung cấp. Lượng giao dịch giảm mạnh do tác động của dịch làm hạn chế các sự kiện mở bán tập trung. Lượng giao dịch dự kiến đạt 13.575 căn trong năm 2020, giảm 55% so với năm 2019.

Bà Dương Thùy Dung cho rằng, việc hạn chế tiếp xúc và giảm các sự kiện tập trung đông người đã tác động đến cách thức bán hàng của sản phẩm nhà ở. Các chủ đầu tư đã nhanh chóng có phương án bán hàng trực tuyến như sử dụng ứng dụng bán hàng, tài liệu bán hàng, phim thực tế nhà mẫu...

Kịch bản cho thị trường bất động sản bán lẻ

Theo đại diện CBRE, bất động sản bán lẻ là một trong những mảng bị ảnh hưởng nặng nhất từ đại dịch Covid-19. Thống kê trong quý 1, doanh thu bất động sản bán lẻ tụt giảm nhiều so với cùng kỳ năm ngoái. Tại các trung tâm thương mại, theo ghi nhận của CBRE Việt Nam, lưu lượng khách đến mua sắm bắt đầu giảm từ tháng 2 và đến cuối tháng 3 đã giảm xấp xỉ 80% tại các dự án.

Bên cạnh đó, gần như toàn bộ các dự án tại TP.HCM đã áp dụng mức giảm giá thuê trung bình 10-30% cho các ngành hàng khác nhau từ giữa cuối tháng 3/2020, một số ít từ tháng 2/2020 và cao nhất là miễn phí giá thuê cho ngành hàng buộc phải đóng cửa.

Hàng loạt cửa hàng đóng cửa vì ảnh hưởng dịch Covid-19. Ảnh: Hồng Trâm

Đến thời điểm cuối quý 1/2020, giá thuê tầng trệt và tầng một khu vực trung tâm giảm 11,4% so với quý trước và giá thuê tại khu ngoài trung tâm giảm 15,9% so với quý trước. Mức sụt giảm này sẽ cao hơn cho các vị trí ở tầng trên. So với cùng kỳ năm trước, giá thuê khu trung tâm giảm 6,6% và giá thuê khu ngoài trung tâm giảm 17,6%.

CBRE đưa ra 2 kịch bản cho phân khúc bất động sản này, cụ thể:

Kịch bản 1: Dịch Covid-19 được kiểm soát trước tháng 6/2020

CBRE dự báo nếu dịch bệnh có thể được kiểm soát trong quý 2/2020 nhiều khả năng tỷ lệ trống tại khu trung tâm sẽ được giữ ổn định đến cuối năm và tỷ lệ trống tại khu ngoài trung tâm có thể sẽ tăng nhẹ 1-2 điểm phần trăm.

Xét về mức giá thuê trung bình tầng trệt và tầng một vào thời điểm cuối năm, mức giá thuê tại khu trung tâm có thể hồi phục lại mức trước dịch bệnh, và mức giá ngoài trung tâm có thể phục hồi về mức thấp hơn 5% so với mặt bằng năm ngoái.

Giá thuê các dự án có thể được phục hồi sau khi dịch bệnh kết thúc. Ảnh: Hồng Trâm

Kịch bản 2: Dịch Covid-19 được kiểm soát muộn nhất vào tháng 9/2020

Trường hợp dịch bệnh kéo dài tới tháng 9/2020, tỷ lệ trống sẽ tăng cả hai thị trường, trong đó tỷ lệ trống tại khu ngoài trung tâm sẽ tăng mạnh hơn, từ 5-7 điểm phần trăm.

Giá thuê trung bình tầng trệt và tầng một tại các dự án ngoài trung tâm có thể phục hồi nhẹ về mức thấp hơn 10% so với mặt bằng năm ngoái trong khi mức giá khu trung tâm vẫn có khả năng phục hồi lại mức trước dịch bệnh.

Đối với giá thuê các tầng khác, nhiều khả năng chủ đầu tư sẽ giữ mức giá ưu đãi hiện tại là 30% cho đến hết năm nay hoặc cho phép khách thuê trả chậm nhằm giữ chân khách thuê hiện hữu.