Đề xuất chuyển nhượng dự án bất động sản khi có quyết định giao đất để khơi thông dòng vốn

Bất động sản và khó khăn bủa vây

Thị trường bất động sản hiện nay đang đối mặt với nhiều khí khăn khi sức mua và thanh khoản giảm mạnh, thiếu dòng tiền. 

Ngoài ra, việc thiếu nguồn cung nhà ở đi liền với cơ cấu sản phẩm nhà ở không hợp lý, thiếu nhà ở giá vừa túi tiền, nhà ở xã hội và nhà ở cho công nhân, thừa nhà ở cao cấp; giá nhà tăng liên tục vượt quá khả năng tài chính của đa số người dân nên khó tạo lập được nhà ở.

Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) trong số muôn vàn khó khăn thì hiện nay "vướng mắc pháp lý" chính là điểm nghẽn lớn nhất, chiếm 70% khó khăn của các dự án bất động sản, nhà ở. Nếu không có giải pháp xử lý kịp thời, hiệu quả thì thị trường có thể trượt vào suy thoái, khủng hoảng.

Theo Horea, do thị trường bất động sản đang rất khó khăn nên một số Tập đoàn, doanh nghiệp phải thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh (dừng, đình hoãn hoạt động đầu tư, thi công xây dựng một số dự án, công trình; dừng triển khai các dự án mới; dừng phát hành cổ phiếu tăng vốn; dừng IPO…); một số Tập đoàn, doanh nghiệp đã phải tinh giản tối đa bộ máy, giảm lực lượng lao động (có Tập đoàn giảm đến trên dưới 50% lực lượng lao động).

Thậm chí, do "tắc" nguồn vốn tín dụng, "tắc" nguồn vốn "trái phiếu", "tắc" cả nguồn "vốn huy động từ khách hàng", nên một số Tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản "đói vốn" phải vay vốn ngoài xã hội (tín dụng đen) với lãi suất rất cao, đầy "rủi ro", hoặc phải bán bớt tài sản, chuyển nhượng dự án hoặc bán sản phẩm bất động sản, nhà ở với chiết khấu sâu (thậm chí đến 40-50% giá hợp đồng) tạo ra cơ hội cho khách hàng mua với giá rẻ hơn, nhưng cũng tiềm ẩn "rủi ro" do đây là sản phẩm hình thành trong tương lai.

Theo đó, Theo HoREA, tình hình khó khăn trên đây do nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan. Có nguyên nhân từ phía Nhà nước như một số quy định pháp luật chưa bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất khiến cho 70% khó khăn của các dự án bất động sản, nhà ở là vướng mắc pháp lý.

Đồng thời, có nguyên nhân từ phía doanh nghiệp chủ đầu tư dự án bất động sản, có xu hướng chạy theo lợi nhuận đơn thuần, muốn tối đa hoá lợi nhuận, chưa thật bảo đảm hài hoà lợi ích giữa người dân, doanh nghiệp và Nhà nước đại diện cho lợi ích cộng đồng. Cá biệt có doanh nghiệp chưa tuân thủ pháp luật, có trường hợp vi phạm pháp luật đến mức phải xử lý trách nhiệm hình sự.

HoREA cũng cho rằng cũng có nguyên nhân từ phía các nhà đầu tư thứ cấp, nhất là nhà đầu tư lướt sóng, trong đó có lực lượng đầu nậu, môi giới, đầu cơ làm nhiễu loạn thị trường bất động sản, kích động hành vi tranh mua, tranh bán hoặc bán tháo theo tâm lý đám đông.

Gỡ điểm nghẽn pháp lý, khơi thông nguồn vốn bất động sản

Vì vậy, HoREA thống nhất quan điểm không "giải cứu" thị trường bất động sản, doanh nghiệp bất động sản mà chỉ hỗ trợ thông qua cơ chế chính sách, pháp luật tạo điều kiện để thị trường bất động sản tự điều chỉnh, tự điều tiết.

Bên cạnh đó, cần xem xét hỗ trợ lãi suất hợp lý cho người mua nhà để ở, người mua nhà lần đầu, để doanh nghiệp bất động sản vượt qua khó khăn và hỗ trợ thị trường bất động sản phục hồi, tăng trưởng theo hướng phát triển minh bạch, lành mạnh, an toàn, bền vững.  

Để khai thông hoạt động chuyển nhượng, sáp nhập dự án bất động sản, nhà ở (M&A) và để xử lý các dự án bất động sản, nhà ở bị "đắp chiếu" do chủ đầu tư yếu kém về năng lực, Hiệp hội đề nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội trình Kỳ họp bất thường của Quốc hội lần thứ hai xem xét, cho phép các doanh nghiệp bất động sản chuyển nhượng dự án bất động sản được áp dụng Điều 10 Nghị quyết số 42 (ngày 21/06/2017) của Quốc hội khóa 14 "Về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng" cho phép chuyển nhượng tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu là dự án bất động sản khi dự án đã "có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền".

Bên cạnh đó, Hiệp hội đề nghị Chính phủ và Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét bố trí nguồn vốn ngân sách "cấp bù lãi suất tín dụng ưu đãi" (theo Nghị quyết số 973 (ngày 08/07/2020) của Ủy ban Thường vụ Quốc hội khóa 14) để các ngân hàng thương mại cho người mua nhà để ở, người mua căn nhà đầu tiên được vay với lãi suất hợp lý để mua nhà ở thương mại, nhà ở xã hội có mức giá đề xuất không quá 1,8 tỷ đồng/căn. Bởi lẽ, trong các năm qua, hầu hết người mua nhà ở xã hội đã phải vay với lãi suất thương mại 9-10%/năm.