Chủ nhật, 08/12/2019, 12:23 (GMT+7)
Theo dòng sự kiện:

Condotel và bài học cho thị trường Việt Nam

Phạm Phương 29/11/2019 10:55

TGTTO
Mới đây, trước thông tin Cocobay công bố chấm dứt cam kết lợi nhuận 12%/năm trong vòng 8 năm với chủ sở hữu Condotel, nhiều khách hàng đã tỏ ra lo lắng. Việc này có thể dẫn đến nhiều dự án Condotel khác cũng ảnh hưởng theo.

Trước tình hình này, Ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels Châu Á Thái Bình Dương với kinh nghiệm tư vấn tại thị trường Bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam và Khu vực trong nhiều năm qua đã đưa ra một số nhận định về sản phẩm Condotel cùng với những rủi ro và cơ hội của mô hình này.

Ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels Châu Á Thái Bình Dương. Ảnh: PP

Ông nhận định gì về mô hình Condotel ở Việt Nam?

Condotel là một mô hình tốt nhưng phức tạp. Condotel là một sản phẩm hấp dẫn đối với cả người mua và chủ đầu tư nhưng đòi hỏi một sự nghiên cứu và hiểu biết kỹ lưỡng về mô hình này vì những đặc tính khác biệt và phức tạp hơn nhiều so với các loại hình bất động sản khác.

Condotel mang những đặc tính của Condo (căn hộ/ nhà) vì bản chất là Ngôi nhà thứ hai, khi mà người mua muốn sở hữu một tài sản mà họ có thể sử dụng cho mục đích cá nhân. Mặt khác, Condotel cũng được thiết kế theo mô hình và tiêu chuẩn Khách sạn để đảm bảo hoạt động vận hành và tạo nên dòng tiền cho thuê.

Do đó, khi chủ đầu tư chưa có nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực Khách sạn - nghỉ dưỡng và không hiểu rõ về dòng tiền hoạt động trong dài hạn của việc quản lý condotel, dự án sẽ gặp phải những rủi ro và khó khăn nhất định. Cụ thể, những thiếu sót trong việc hoạch định tiện ích của Khách sạn, định vị sản phẩm không phù hợp với thị trường hoặc sự thiếu trách nhiệm và cam kết của chủ đầu tư trong hoạt động vận hành tương lai cũng sẽ khiến dự án khó đạt được hoạt động tốt trong dài hạn.

Đối với các sản phẩm đầu tư với cam kết lợi nhuận kèm theo hoặc người mua chỉ có nhu cầu về lợi nhuận hoạt động (không sử dụng với mục đích là Ngôi nhà thứ hai), Condotel bắt buộc phải có các tiện ích và khả năng vận hành như một khách sạn hoặc khu nghỉ dưỡng thông thường. Chủ đầu tư và người mua cần hiểu rằng họ không chỉ đang tham gia vào hoạt động đầu tư bất động sản thông thường mà bản chất chính là ngành khách sạn nghỉ dưỡng với những đặc thù riêng.

Để có thể thành công và đạt được lợi nhuận trong lĩnh vực này, việc hoạch định đúng đắn mô hình và định vị dự án cũng như tầm nhìn dài hạn là một trong những yếu tố quyết định then chốt. Trong một số trường hợp, các chủ đầu tư phụ thuộc vào đơn vị quản lý vận hành để đảm bảo dòng tiền hoạt động mà không hiểu rõ bản chất của ngành nghỉ dưỡng luôn biến động và nhà điều hành không có trách nhiệm thực hiện cam kết từ chủ đầu tư đối với người mua, đặc biệt đối với những sản phẩm không được hoạch định đúng đắn ngay từ ban đầu. Việc tham gia quản lý của các nhà điều hành khách sạn giúp nâng cao giá trị và chất lượng sản phẩm nhưng họ chỉ tham gia với vai trò vận hành và không chịu các rủi ro về lãi lỗ, vốn thuộc về trách nhiệm của chủ đầu tư.

Mặc dù vậy, thị trường Việt Nam cũng có một số dự án condotel được lên kế hoạch kỹ lưỡng và thực hiện tốt. Những dự án này được phát triển bởi các chủ đầu tư có uy tín và đặc biệt cẩn trọng trong quá trình hoạch định, tính toán kỹ lưỡng về cơ cấu quản lý, đặc tính sản phẩm và do đó mang lại những giá trị tốt cho người mua. Các sản phẩm này không nên bị quy chụp và ảnh hưởng bởi các sản phẩm không tốt trên thị trường.

Vậy ông có đề xuất gì đối với người mua sản phẩm nghỉ dưỡng (Holiday Home) hay sản phẩm đầu tư?

Theo tôi, người mua trước hết cần xác định rõ mục đích mua Condotel, theo dạng sản phẩm nghỉ dưỡng hay đơn thuần là đầu tư để đạt được lợi nhuận.

Sản phẩm nghỉ dưỡng không có nghĩa là lợi nhuận đầu tư thấp hơn, trong một số trường hợp các sản phẩm này có thể đạt được giá trị thoái vốn cao hơn trong dài hạn nhờ việc duy trì bảo dưỡng giá trị tài sản tốt. Tuy nhiên, các sản phẩm này thường đạt được lợi nhuận hoạt động thấp hơn những sản phẩm đầu tư do ít chịu áp lực tạo ra doanh thu hằng ngày. Người mua sản phẩm Ngôi nhà nghỉ dưỡng nên chọn sản phẩm theo sở thích cá nhân, cũng tương tự như khi lựa chọn mua nhà hoặc chung cư để ở. Họ có thể mua các căn cao cấp hoặc căn có diện tích lớn tùy theo sở thích và họ nên cân nhắc kỹ các quy định đối với chủ sở hữu để đảm bảo giá trị dài hạn của sản phẩm và hạn chế việc sử dụng vượt năng suất hoạt động hằng ngày.

Đối với những sản phẩm condotel mang tính chất đầu tư nhiều hơn, người mua thường nghĩ đến giá trị thoái vốn và lợi nhuận từ hoạt động cho thuê. Trong trường hợp này, người mua cần xem xét kỹ định vị và thiết kế của dự án. Thông thường các sản phẩm có thể tạo ra lợi nhuận hoạt động tốt là các sản phẩm được thiết kế như một khách sạn. Các sản phẩm này lại không thuộc phân khúc hạng sang mà đa phần là các sản phẩm thuộc phân khúc trung cấp (midscale) với hoạt động vận hành hiệu quả, quy mô phòng và tiện ích vừa phải, đồng thời giới hạn việc sử dụng của các chủ căn hộ. Những dự án có cơ cấu quản lý rõ ràng cũng là một ưu thế, cho dù được vận hành bởi nhà điều hành khu vực hay quốc tế. Số lượng phòng phải được tính toán kỹ theo điều kiện thị trường, những dự án có lượng phòng lớn sẽ cần lượng khách và nguồn khách đa dạng để đảm bảo hoạt động tốt.

Ông có đề xuất nào cho chủ đầu tư Condotel?

Chủ đầu tư cần nghiên cứu kỹ mô hình Condotel và xác định cơ cấu quản lý và dòng tiền hoạt động rõ ràng ngay từ giai đoạn hoạch định ban đầu. Những bước này nên được thực hiện một cách cẩn trọng bởi đội ngũ nội bộ của chủ đầu tư hoặc các đơn vị tư vấn, cân nhắc chiến lược và khả năng tài chính của chủ đầu tư. Mô hình kinh doanh bao gồm định vị phù hợp thị trường, loại hình sản phẩm, dự phóng dòng tiền cũng như cơ cấu quản lý sẽ tác động đến yêu cầu và quá trình thiết kế ở giai đoạn sau.

Đối với những chủ đầu tư chọn phát triển các sản phẩm kèm theo cam kết lợi nhuận cao cần phải hoạch định và tính toán trước các nguồn thu bổ sung trong dự án (ví dụ doanh thu từ hoạt động ăn uống hoặc lượng phòng bổ sung sở hữu bởi chủ đầu tư) để hỗ trợ việc chi trả cam kết lợi nhuận.

Với kinh nghiệm tư vấn một số dự án Condotel ở Việt Nam, Savills Hotels APAC thường tư vấn cho chủ đầu tư với nhiều mô hình kinh doanh và kịch bản dòng tiền khác nhau để đảm bảo việc kết hợp giữa các thành phần hỗ trợ hoạt động tương lai, đặc biệt là đối với những dự án phức hợp nghỉ dưỡng.

Ông nghĩ gì khi các chủ đầu tư cam kết lợi nhuận lớn và dẫn đến ‘vỡ trận” như Cocobay vừa rồi ở Đà Nẵng?

Savills gần đây đã đưa ra một số nhận định quan ngại liên quan cam kết lợi nhuận của nhiều chủ đầu tư. Chúng tôi cho rằng mức cam kết lợi nhuận 4 – 6% là mức hợp lý để đảm bảo lợi nhuận cho thuê ổn định, trong trường hợp này người mua vẫn được sử dụng một số ngày nghỉ miễn phí và có cơ hội tiềm năng đạt được lợi nhuận thoái vốn trong trung đến dài hạn, đặc biệt đối với sản phẩm ven biển.

Hiện nay, có khá nhiều tiêu chí để người mua có thể cân nhắc trước khi quyết định mua một sản phẩm condotel. Theo tôi, nếu là một người mua, tôi sẽ thực hiện tìm hiểu về tổng quan chất lượng của dự án để đánh giá mức độ phù hợp về giá, điều kiện thị trường, thương hiệu và định vị. Thông thường, các dự án có sự nhất quán về chất lượng và định vị sẽ có hoạt động tốt hơn. Ngược lại, đối với những dự án không có mô hình và định vị rõ ràng mà cố gắng “ôm đồm” nhiều tiêu chí sẽ thường gặp khó khăn hơn trong quá trình hoạt động. Một dự án Condotel tốt không nhất thiết phải là một dự án năm sao, cần lưu ý rằng các dự án ở phân khúc này tại các địa điểm ven biển thường khó đạt được lợi nhuận cao hơn. Dự án tốt cần được chú trọng đến chi tiết, định vị và cơ cấu quản lý phù hợp.

Trong trường hợp mức Chủ đầu tư không thể thanh toán mức Cam kết lợi nhuận như đã thỏa thuận, nếu dự án hiện đang hoạt động với cơ cấu vận hành ổn định (có thể do đơn vị thứ ba quản lý), thì dự án Condotel vẫn có thể đạt được kết quả tốt. Ngoài ra các dự án với chương trình bảo dưỡng và duy trì chất lượng dự án tốt (thường không được chú trọng bằng cam kết lợi nhuận) cũng góp phần đảm bảo giá trị thoái vốn trong tương lai.

Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng hiện đang có những biến đổi theo xu hướng du lịch mới. Chúng tôi mong rằng các tiêu chí mới để phê duyệt và phát triển dự án condotel cũng như khung pháp lý trong tương lai sẽ tạo tiền đề để mang đến những sản phẩm chất lượng tốt hơn, chú trọng vào vận hành, thiết kế, các tiện ích, cảnh quan và yếu tố xanh hơn là số lượng sản phẩm và mật độ cao. Savills Hotels APAC sẽ rất hân hạnh được hỗ trợ các cơ quan chức năng, chủ đầu tư để cùng góp phần tạo nên thị trường bất động sản nghỉ dưỡng phát triển bền vững.


Gửi bình luận
(0) Bình luận

Mỹ đề nghị Việt Nam giảm thuế nhập khẩu một số mặt hàng

Thời sự - 08/12/2019 10:46
Mỹ đề nghị giảm thuế nhập khẩu một số mặt hàng ngay trong 2020, một số mặt hàng khác sẽ giảm trong những năm tiếp theo.

Vietnam Airlines tăng hơn 1.000 chỗ phục vụ Chung kết bóng đá nam SEA Games 30

Sản phẩm - Dịch vụ - HỒNG TRÂM - 08/12/2019 10:27
TGTTO
Vietnam Airlines sẽ khai thác thêm 6 chuyến bay, tương đương hơn 1.300 chỗ, xuất phát từ Hà Nội, Đà Nẵng và TP.HCM đến Manila, Philippines phục vụ nhu cầu hành khách.

Giá heo hơi hôm nay 8/12: Miền Bắc 'nổ' 81.000 đ/kg, chợ đầu mối bán chạy

Nhịp đập thị trường - 08/12/2019 10:00
Theo thông tin từ một số chủ trang trại, giá heo hơi hôm nay 8/12 tiếp tục tăng tại nhiều tỉnh, thành khi "ông lớn" là Công ty CP chăn nuôi C.P bất ngờ tăng giá bán tới 2.000 đồng/kg. Trên thị trường, thương lái đã "chốt" mức giá cao nhất 80.000 - 81.000 đồng/kg tại một số nơi ở miền Bắc, trong khi tại miền Nam, chợ đầu mối đã nhộn nhịp trở lại, thương lái buôn bán rất thuận lợi.

Dệt may thiếu đơn hàng năm 2020

Thị trường - Tiêu dùng - 08/12/2019 09:57
Lượng đơn hàng năm sau của nhiều doanh nghiệp hiện mới bằng 80% so với cùng kỳ, một số đơn vị chỉ có đơn ngắn hạn theo tháng, quý.

Trái cây Việt giảm giá do Trung Quốc siết chặt nhập khẩu

Thị trường - Tiêu dùng - 08/12/2019 09:48
Xuất khẩu rau quả 11 tháng năm 2019 của cả nước ước đạt 3,5 tỷ USD, giảm 0,6% so với cùng kỳ năm ngoái.

Áo len Giáng sinh chứa nhiều nhựa gây ô nhiễm trầm trọng

Tiêu điểm - THU AN - 08/12/2019 09:40
TGTTO
Mỗi mùa Giáng sinh ở Anh, những chiếc áo len cổ chui với thiết kế đa dạng như hình cây thông Noel, tuần lộc, người tuyết hay ông già Noel… "đắt hàng như tôm tươi". Tuy nhiên, hầu hết sợi vải làm nên món đồ đặc trưng này đều bắt nguồn từ nhựa dẻo, đang đe dọa nghiêm trọng môi trường sống toàn cầu.

Phương Thanh, Việt Hương bất ngờ đấu võ trên sân khấu

Xem - Nghe - Đọc - NHÃ LÊ - 08/12/2019 09:10
TGTTO
Xuất hiện trong chương trình "Tối chủ nhật vui vẻ" do Vietcom Film sản xuất, bà mẹ một con Phương Thanh chiếm lượt bình chọn cao nhất của khán giả trường quay trong số 3 ca sĩ được giới thiệu.

Thưởng, phạt con thế nào cho đúng?

Với con - VINH SƠN - 08/12/2019 09:05
TGTTO
Thưởng và phạt là vấn đề được nhiều bậc phụ huynh quan tâm trong việc giáo dục con cái. Bởi có khi phản tác dụng nếu thưởng không đúng lúc hoặc phạt không đúng chỗ.

Nhiều gương mặt mới lọt top đề cử giải Mai Vàng 2019

Văn hóa - Giải trí - CẨM LỆ - 08/12/2019 08:39
TGTTO
Sau hai tháng diễn ra vòng đề cử, BTC giải Mai Vàng đã công bố kết quả những đại diện tiêu biểu có nhiều hoạt động nổi bật trong năm, trong đó có nhiều gương mặt mới như: Hoàng Thuỳ Linh, Mạc Văn Khoa, Đen Vâu, Min...

Các nhà sản xuất Kpop đang hướng đến thị trường Đông Nam Á

Văn hóa - Giải trí - HUYỀN TRANG - 08/12/2019 08:32
TGTTO
Sau khi bị thu hẹp tại thị trường Trung Quốc, các nhà sản xuất nội dung văn hóa, giải trí Hàn Quốc đang hướng đến thị trường tiềm năng là các quốc gia Đông Nam Á.

Taylor Swift ra MV Giáng sinh kể về kỉ niệm tuổi thơ 

Xem - Nghe - Đọc - HUYỀN TRANG - 08/12/2019 08:28
TGTTO
Taylor Swift bất ngờ dành tặng người hâm mộ món quà Giáng sinh sớm - MV mang tên "Christmas Tree Farm" với nhiều hình ảnh đón Noel của nữ ca sĩ cùng gia đình trong thời thơ ấu.

Đi ngược kỳ vọng của gia đình để theo đuổi đam mê

Học đường - HUYỀN TRANG - 08/12/2019 08:21
TGTTO
Trần Thị Phương Thanh – một trong 15 gương mặt đạt danh hiệu “học sinh 3 rèn luyện” của của Trung ương Đoàn TNCS Hồ Chí Minh cho biết em đã từng phải đấu tranh kịch liệt với gia đình để lựa chọn giữa việc học đại học và học nghề thiết kế đồ họa.

Những điều chưa biết về trà sữa

Sức khỏe - 08/12/2019 08:21
Ngày càng nhiều vụ ngộ độc trà sữa - món đồ uống thời thượng của giới trẻ hiện nay, khiến nhiều người lo ngại. Thực chất đồ uống này là gì?

U22 Việt Nam vào chung kết SEA Games 30: 10 năm HCV mới gần đến thế!

Xem - Nghe - Đọc - 08/12/2019 08:11
Sau 10 năm, bóng đá nam Việt Nam mới lại có mặt ở trận chung kết của một kỳ SEA Games và có lẽ chưa bao giờ tấm HCV gần chúng ta đến thế.

Bùng nổ mô hình hàng không du lịch

Kinh doanh - 08/12/2019 07:02
Hàng không kết hợp du lịch không chỉ là chiến lược của ba "ứng viên" đang xếp hàng chờ giấy phép bay mà còn là mục tiêu của các hãng hiện hữu.
Xem thêm
  • Tổng biên tập: LƯU QUANG ĐỊNH
  • Phó tổng biên tập: Phan Huy Hà (thường trực), Lưu Phan, Nguyễn Văn Hoài
  • Giấy phép số 01/GP-CBC do Bộ Thông tin và Truyền thông cấp ngày 1/2/2016
  • Thế Giới Tiếp Thị Online giữ bản quyền nội dung này
  • Trụ sở: 13 Thụy Khuê, Tây Hồ, Hà Nội
  • Tòa soạn: Lầu 3, 3-5-7 Nguyễn Huệ, Phường Bến Nghé, Q.1, TP.HCM
  • Website: thegioitiepthi.vn. Email: toasoan@thegioitiepthi.vn
  • Đường dây nóng: 0903.828.535 Liên hệ quảng cáo: 0938.798.222
POWERED BY ONECMS - A PRODUCT OF NEKO