Bất động sản công nghiệp sáng cửa tăng trưởng

Cổ phiếu thăng hoa

Không khó để nhận thấy, giá cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp năm qua đã tăng khá mạnh và đều trong 1 năm qua. Phần lớn các cổ phiếu nhóm này đều có mức tăng ấn tượng. Trong đó, nổi bật nhất phải kể đến "Thánh Gióng" IDC khi đã tăng tới 101% trong 1 năm qua. Tiếp theo sau có thể kể đến KBC với mức tăng 40%, BCM, PHR đều ở mức 32%,...Trong nhóm cổ phiếu bất động sản được chú ý nhiều trên sàn, chỉ có NTC tự tạo lối đi riêng với việc giảm tới 12% giá trị.

Theo các chuyên gia, với việc mở cửa mạnh mẽ trở lại của cả nền kinh tế, đặc biệt với việc nối lại các đường bay quốc tế, thực hiện miễn thị thực cho công dân 13 nước trên thế giới của Việt Nam, các nhà đầu tư nước ngoài sẽ có cơ hội nhiều hơn để thực hiện các hoạt động xúc tiến đầu tư còn dang dở. Điều này mang đến triển vọng tăng trưởng mạnh mẽ của các doanh nghiệp kinh doanh khu công nghiệp.

Trao đổi với phóng viên, bà Đỗ Lan Anh, Thành viên Hội Đồng Đầu Tư quỹ Asia Business Builders, Giám Đốc M&A của ABB Merchant Banking cho rằng, việc mở cửa lại các chuyến bay quốc tế, giảm thiểu các thủ tục cách ly sẽ thúc đẩy mạnh mẽ các dòng vốn đầu tư nước ngoài. Ngoài ra, sự tăng trưởng mạnh mẽ của thị trường thương mại điện tử trong thời gian giãn cách vừa qua đang đẩy mạnh nhu cầu thuê kho bãi, hậu cần, mở rộng nhà máy và các trung tâm dữ liệu.

Còn theo PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế thì Việt Nam đang làm tốt công tác phục hồi kinh tế, tình hình thu hút vốn FDI vẫn rất hiệu quả bất chấp dịch bênh,... với nhiều điều kiện vĩ mô thuận lợi, cổ phiếu bất động sản nói chung, đặc biệt cổ phiếu bất động sản công nghiệp sẽ có nhiều dư địa tăng trưởng tiếp trong năm 2022.

Biến động giá của một số cổ phiếu bất động sản công nghiệp trong vòng 1 năm qua.

Lạc quan về giá thuê

Bắt đầu câu chuyện cùng phóng viên, ông Lê Tuấn Nghĩa, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Xây dựng 1369 (C69) tỏ ra đầy lạc quan về triển vọng của thị trường kinh doanh khu công nghiệp ở Việt Nam: “Phân khúc bất động sản công nghiệp và logistics năm 2022 sẽ tăng vọt. Giá thuê sẽ tăng ở mức 6%-10% tùy từng khu vực, trong bối cảnh nhu cầu tăng cao và nguồn cung thì còn hạn chế về số lượng và chất lượng”.

Theo ông Nghĩa, ngay cả trong giai đoạn đại dịch Covid-19 diễn biến phức tạp trong năm 2021 thì vẫn ghi nhận những khởi sắc nhất định và bất động sản công nghiệp Việt Nam vẫn giữ được lợi thế của mình. Và khi thế giới bước vào giai đoạn bình thường mới, cũng là lúc mà các hoạt động sản xuất kinh doanh bắt đầu nhộn nhịp trở lại thì không có lý do gì thị trường bất động sản công nghiệp lại không khởi sắc.

Về làn sóng đầu tư, theo ông Nghĩa, thị trường đang cho thấy làn sóng chuyển dịch đầu tư trên toàn cầu. Các tập đoàn lớn của Nhật Bản, Hàn Quốc, Trung Quốc, Singapore, Đài Loan… rất yêu thích thị trường Việt Nam và các doanh nghiệp nước ngoài tìm đến Việt Nam ngày càng tăng, và những doanh nghiệp đã ở thị trường Việt Nam thì không ngừng mở rộng thêm hoạt động sản xuất kinh doanh.

Ngoài ra, theo ông Nghĩa, Covid-19 đã thúc đẩy thương mại điện tử bùng nổ nhanh chưa từng có nên nhu cầu hàng tồn kho và đa dạng hóa chuỗi cung ứng tăng cao, quá trình đẩy mạnh đầu tư công vào cơ sở hạ tầng sẽ tạo điều kiện giao thông thuận lợi kết nối các khu công nghiệp và giữa các khu công nghiệp với các cảng vận chuyển hàng hóa lớn.

Cũng với cái nhìn lạc quan, theo ông Phạm Văn Tuấn, Phó tổng giám đốc An Phát Holdings, kiêm Tổng giám đốc An Phát Complex, năm 2022 sẽ tiếp tục là một năm tăng trưởng tốt của lĩnh vực bất động sản khu công nghiệp khi nhu cầu tăng cao, giá thuê đất khu công nghiệp được dự báo tiếp tục tăng từ 6 - 10% so với cùng kỳ năm 2021. Trong bối cảnh nhu cầu tăng, nguồn cung hạn chế, lĩnh vực này sẽ tiếp tục duy trì sức hút nhờ vào việc đẩy mạnh nguồn cung đáp ứng nhu cầu thị trường.

Ông Tuấn cho rằng, năm 2022, lĩnh vực bất động sản công nghiệp có triển vọng khả quan với hàng loạt yếu tố đồng thuận tích cực. Đầu tiên là kỳ vọng hồi phục nhờ vào hộ chiếu vắc-xin. Cụ thể, nhu cầu thuê đất tại các khu công nghiệp sẽ phục hồi trong 2022 khi các hợp đồng ghi nhớ đã ký trong 2021 sẽ được hoàn tất trong 2022. Cùng với đó, việc Quốc hội đã thông qua gói kích thích kinh tế trị giá 347.000 tỷ đồng khiến việc giải ngân vốn đầu tư công năm 2022 sẽ tăng 20 - 30% so với giải ngân thực tế năm 2021 cùng với hàng loạt dự án hạ tầng lớn sẽ là động lực cho nhóm bất động sản khu công nghiệp.

… và cơ hội lớn từ hội nhập

Một thuận lợi nữa, theo ông Tuấn, đó là việc thương mại điện tử bùng nổ, yêu cầu hàng tồn kho tăng và đa dạng hóa chuỗi cung ứng giúp thúc đẩy nhu cầu đất khu công nghiệp cho các dịch vụ kho bãi.

“Cùng với đó, việc các doanh nghiệp FDI và doanh nghiệp trong nước tiếp tục mở rộng sản xuất sau thời gian chống chọi với dịch bệnh. Vốn FDI dự báo sẽ đổ mạnh vào Việt Nam nhờ vào kế hoạch nối các đường bay quốc tế, các chuyên gia, nhà đầu tư có nhiều cơ hội trở lại Việt Nam thúc đẩy đầu tư từ đầu năm nay”, ông Tuấn nói và cho biết thêm, mặt khác, Việt Nam vẫn là một địa điểm hấp dẫn với các công ty nước ngoài nhờ các lợi thế như giá nhân công cạnh tranh và dân số lớn.

Việt Nam cũng được hưởng lợi nhờ việc ký kết các hiệp định thương mại tự do (FTA) như CPTPP, EVFTA, RCEP… Với những yếu tố trợ lực trên đây, chúng tôi cho rằng 2022 sẽ là một năm bùng nổ, tăng trưởng mạnh của lĩnh vực bất động sản khu công nghiệp.

Còn theo bà Vũ Thị Thu Hằng, Giám đốc kinh doanh CTCP Đầu tư phát triển TNI Holdings Vietnam, bước sang năm 2022, lĩnh vực bất động sản khu công nghiệp được dự báo sẽ hưởng lợi lớn do tình hình dịch bệnh được kiểm soát trên cả nước nhờ chiến dịch tiêm vắc-xin, các chuyến bay thương mại quốc tế được nối lại từ tháng 3/2022, các nhà đầu tư và chuyên gia quay lại Việt Nam và chương trình phục hồi kinh tế giai đoạn 2022 – 2023 như giảm thuế VAT 8%, đầu tư công 1,6% GDP. Nhờ những điều kiện thuận lợi trên, làn sóng đầu tư của các doanh nghiệp FDI vào các khu công nghiệp có khả năng tăng mạnh trong thời gian tới với chủ đạo là các doanh nghiệp từ Nhật Bản, Hàn Quốc, Đài Loan và EU.

Bà Hằng cho rằng, Việt Nam có nhiều lợi thế cạnh tranh so với các nước lân cận và trong khu vực nhờ những yếu tố. Việt Nam đã là thành viên của nhiều Hiệp định thương mại tự do song phương và đa phương có tầm vóc lớn như FTA, CPTPP, EVFTA, RCEP, từ đó tạo cơ sở cho Việt Nam hội nhập sâu rộng và tham gia chuỗi giá trị toàn cầu.

Ngoài ra, lực lượng lao động tại Việt Nam trong những năm gần đây luôn được đánh giá cao nhờ học vấn cao đã được cải thiện, dễ đào tạo nhờ tính chăm chỉ chịu khó và chi phí lao động thấp hơn so với thị trường lao động trong khu vực.

Cùng với đó, môi trường đầu tư tại Việt Nam được cải thiện mạnh mẽ nhờ các biện pháp phục hồi kinh tế như: thực hiện tốt chiến dịch bao phủ vaccine, đẩy mạnh đầu tư công xây dựng cơ sở hạ tầng giao thông hay Luật Đầu Tư 2020 và Luật Doanh nghiệp 2020 thể hiện chính sách đầu tư cởi mở bằng cách cắt giảm một số thủ tục hành chính về đầu tư.

Với cái nhìn cẩn trọng hơn khi trao đổi cùng phóng viên, ông Đinh Thanh Phương, Giám đốc phát triển kinh doanh KCN Việt Nam cho rằng, năm 2022 Việt Nam đang nới lỏng các biện pháp phòng dịch và tiến đến mở cửa hoàn toàn nền kinh tế, đây là dấu hiệu tích cực trong khi một vài quốc gia châu Á khác vẫn đang có các biện pháp siết chặt nhằm kiểm soát Covid-19.

Việt Nam có thể tranh thủ sự dịch chuyển của chuỗi cung ứng trong giai đoạn hiện tại. Tuy nhiên, Việt Nam cần thận trọng và việc mở cửa hoàn toàn sẽ cần thêm thời gian và diễn ra theo từng giai đoạn cụ thể.

Theo ghi nhận của KCN Việt Nam, kế hoạch mở rộng của các nhà đầu tư hiện hữu được cân nhắc một cách thận trọng ảnh hưởng đến quá trình ra quyết định dài hơn so với trước Covid-19. Các nhà đầu tư mới vẫn rất e dè trong quyết định đầu tư vì những yếu tố khôn lường của dịch Covid-19 và cần thấy hơn sự cam kết, hỗ trợ của Chính phủ. Năm 2022 sẽ có nhiều tín hiệu lạc quan hơn với các tín hiệu tăng GDP và cũng là năm bản lề để Việt Nam đi vào giai đoạn bình thường hóa toàn bộ.

Ông Phương đánh giá, Chính phủ cũng đã phê duyệt thêm nhiều dự án hạ tầng giao thông như một cách để thúc đẩy kinh tế và là tín hiệu tốt cho các nhà đầu tư nước ngoài. Tuy nhiên, các dự án hạ tầng đòi hỏi rất nhiều thời gian để triển khai cùng các vấn đề cơ bản như giải phóng mặt bằng, vốn giải ngân và tiến độ xây dựng là các vấn đề luôn tồn tại ảnh hướng lớn việc triển khai và đưa vào sử dụng.

Ông Phương cho biết, theo thống kê của KCN Việt Nam, 35% lượng yêu cầu thuê kho xưởng từ khách hàng Trung Quốc, 25% Hàn Quốc và 15% Việt Nam. Hiện tại, một vài quốc gia châu Á đang siết chặt dòng vốn đầu tư ra nước ngoài cộng với những hạn chế đi lại do dịch Covid-19 đã ảnh hưởng rất lớn đến các kế hoạch mở rộng quy mô và quyết định đầu tư của các nhà đầu tư nước ngoài.

Trong thời gian ngắn từ 3 - 9 tháng tới, theo quan sát của KCN Việt Nam, các kế hoạch mở rộng quy mô của các nhà đầu tư nội địa hoặc nhà đầu tư nước ngoài vẫn đóng vai trò quyết định hơn là các dự án đầu tư mới từ nước ngoài.

Ngoài ra, sự tăng trưởng về tiêu dùng nội địa (đặc biệt sau dịch) sẽ góp phần thúc đẩy kinh tế B2C và các ngành logistics, thương mại điện tử, từ đó góp phần đẩy mạnh nhu cầu về bất động sản công nghiệp đặc biệt là sản phẩm nhà kho xây sẵn và các dịch vụ hậu cần tương ứng.

Ngoài những nét chính về thị trường năm 2022, ông Phương cho rằng, hiện Việt Nam còn sở hữu một số lợi thế cạnh tranh khá rõ nét, đó là Chính trị ổn định và định hướng rõ ràng, Chính phủ luôn tạo điều kiện thuận lợi để thu hút FDI. Cùng với đó, Việt Nam là nước có vị trí chiến lược với đường bờ biển dài giúp giao thương được thuận lợi dễ dàng và hiệu quả...

Một lợi thế khác, theo ông Phương, đó là sự gia tăng nhanh của tầng lớp trung lưu tại Việt Nam và tốc độ tăng trưởng nhanh của tiêu dùng nội địa giúp Việt Nam gia tăng lợi thế cạnh tranh trên thị trường so với các quốc gia khác.