Áp dụng mô hình TOD có đủ tiền làm các tuyến metro ở TP.HCM?

TOD dư sức xây dựng các tuyến metro?

Trong tọa đàm "Kết luận 49 và Nghị quyết 98 - Cơ hội và thách thức cho đường sắt đô thị TP.HCM" mới diễn ra gần đây, ông Hoàng Ngọc Tuân, quyền Giám đốc Ban Chuẩn bị đầu tư, Ban Quản lý đường sắt đô thị TP.HCM (MAUR) cho rằng, về việc tổ chức đấu giá quỹ đất theo hình thức TOD, theo tính toán rất sơ lược và sơ bộ, tại một nhà ga, nếu lấy cái bán kính nhỏ nhất là 500m, tính diện tích ra, mỗi một nhà ga sẽ có khoảng 80ha cho diện tích TOD.

"Một tuyến có mười mấy nhà ga, chúng ta có hàng ngàn ha đất. Nếu mỗi một mét vuông mà chúng ta tạo được giá trị thặng dư khoảng 100 triệu đồng, chúng ta đã có 100.000 tỷ đồng, nếu chúng ta tạo ra được 50 triệu đồng, đã có 50.000 tỷ đồng. Chúng ta dư sức xây dựng các tuyến đường sắt đô thị nếu chúng ta quyết liệt làm theo định hướng TOD", ông Tuân nói.

Lý giải thêm về mô hình TOD, ông Đặng Huy Đông, nguyên Thứ trưởng Bộ Kế hoạch và Đầu tư cho hay, TOD (Transit Oriented Development) tức là phát triển đô thị theo sự dẫn dắt của giao thông công cộng. Trong khi đó, hiện nay chúng ta đang làm ngược lại là DOT (Development Oriented Transit) tức là giao thông đuổi theo sự phát triển của đô thị. 

Trước đây, lý do chúng ta đưa ra là không có tiền làm đường trước, cho nên mới phát triển đô thị. Sau đó, giao thông cứ thế đuổi theo và dẫn đến hệ quả như bây giờ.

Ông Đông nhận định, vì làm ngược DOT thì mới là không có tiền, còn chúng ta nếu làm TOD thì chúng ta có tiền nằm ở đó. Đồng thời, ông đánh giá những con số của ông Tuân và MAUR đưa ra là con số rất tốt, rất ấn tượng và hoàn toàn có thể huy động được vốn để làm các tuyến metro.

Không thể tính theo kiểu đếm cua trong hang

Không đồng thuận với số liệu của ông Tuân, TS.Nguyễn Ngọc Hiếu, Đại học Việt Đức cho rằng, phạm vi lấy 80ha cho một cái ga TOD thì đối với TP.HCM là chưa sát với thực tế. Nếu lấy 80ha ở khu vực trung tâm thành phố hay gần trung tâm thành phố sẽ gây ra một sự xáo trộn vô cùng lớn.

"Cho nên dự tính có thể thu lại giá trị gia tăng trên quy mô lớn ở TP.HCM, nơi đã có mật độ dân cư cao là không thực tế", TS. Hiếu nói.

Đồng thời, TS.Hiếu cho rằng, giá trị thu lại được từ đất phải dựa trên những con số có cơ sở và thực tế. Đồng thời, ông đưa ra nhiều phân tích và đề xuất diện tích đất lấy quanh nhà ga khoảng 30ha. Về con số 80ha đối với TP.HCM chỉ có thể áp dụng ở khu vực bên ngoài, khi đi vào khu vực nội thành và nội thành chỉ còn khoảng 1/3. Vì vậy, bài toán này phải được tính toán thật kỹ, nếu không sẽ gây xáo trộn lớn và không có hiệu quả.

Theo TS.Trần Du Lịch, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế TP.HCM, cần phải tiến hành nghiên cứu, nếu như làm TOD thì khả năng huy động tiền từ quỹ đất như nào. Không thể tính theo kiểu đếm cua trong hang mỗi lần được mấy chục triệu vì việc này không dễ dàng. Bởi, chỗ nào đụng đến tuyến sắp đi là giá đất đã lên rồi, đầu cơ đẩy giá lên, đất bị thu gom.

Đây là một bài toán vì chúng ta không có cơ chế nhà nước được trưng mua mà phải mua theo giá đền bù ngang thị trường. Vì vậy, chỗ này cần có cơ chế mới được.